Illegale / unzulässige Klauseln in Miet- und Pachtverträgen

Das blinde Vertrauen zu Juristen / Anwälten in Österreich (blind trust, belief, faith to lawers in Austria)
Auch in Österreich gilt: durch den Titel "Anwalt, Notar" wächst niemandem ein Heiligenschein der Unfehlbarkeit!!

Bei Mietverträgen z.B. wurde von der Arbeiterkammer Wien in nur 20 Mietverträgen insgesamt 565 gesetzwidrige Klauseln entdeckt!
Diese insgesamt 565 gesetzwidrigen Klauseln enthielten insgesamt 953 Verstöße gegen gesetzliche Bestimmungen!!
Siehe Quelle: http://wien.arbeiterkammer.at/online/page.php?P=68&IP=64915

Kaufverträge über Neubau-Eigentumswohnungen
Gesetzwidrige Vertragsbestimmungen in Bauträgerverträgen
Quelle: http://www.arbeiterkammer.at/online/page.php?P=29&IP=35854&AD=0&REFP=3040

In Bauträgerverträgen, abgefasst von österreichischen Juristen, wurden in nur 18 überprüften Kaufverträgen insgesamt 474 gesetzwidrige Klauseln,
insgesamt 701 Verstöße gegen gesetzliche Bestimmungen gefunden!!!

Deshalb der gutgemeinte Rat an Investoren aus Österreich und dem Ausland: "wenn Sie einem Juristen in Österreich blind vertrauen, dann werden Sie bald blind sein! D.h. Vertrauen ist gut - Selbstkontrolle oder Kontrolle durch einen unabhängigen Dritten ist viel besser!!!
Juristen in Österreich haben keinerlei bessere Moral als Juristen in einer Bananenrepublik in der dritten Welt!!

Weiteres sind die gesetzlichen Vorschriften für Juristen in Österreich mehr als überholungsbedürftig bzw. prähistorisch!!

Beispiel 1:

Verstoß gegen: KSchG § 6 Absatz 1 Z 9 und § 9, und gegen § 1096 ABGB)

Beispiel 2:

Verstoße gegen § 10 Konsumentenschutzgesetz , Abs. 3 !

§ 10 KSG
(3) Die Rechtswirksamkeit formloser Erklärungen des Unternehmers oder seiner Vertreter kann zum Nachteil des Verbrauchers vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Beispiel 3:
Klausel:

intransparente Klausel im Sinne des § 6 Abs. 3 KSchG und gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs. 3 ABGB, weil die auf den Mieter überwälzten Betriebskosten nur beispielsweise aufgezählt seien und das Ausmaß der den Mieter treffenden Kostenbelastung dadurch nicht abschätzbar sei.
Im Teilanwendungsbereich des MRG, um den es hier gehe, gelte § 21 MRG nicht!
Mangels einer Vereinbarung gelte die dispositive Regel des § 1099 ABGB, wonach alle Lasten und Abgaben der Vermieter trage. Es werde in der Klausel der Begriff Erhaltungskosten von jenem der Betriebskosten nicht eindeutig erkennbar abgegrenzt.
Die Beklagte führt aus, dass die typischen und wesentlichen Betriebskostenelemente beispielhaft aufgezählt worden seien, wodurch in zumutbarer Art und weise eine Interpretation möglich sei.
Bei Mietverträgen handle es sich um Dauerschuldverhältnisse, sodass sowohl durch eine Änderung der Rechtslage als auch durch neuere Entwicklungen der Technik Anpassungen erforderlich seien. Eine taxative Aufzählung sei nicht möglich.
Entscheidung des Berufungsgerichtes:
Es ist ausdrücklich von "Betrieb" und nicht von "Erhaltung" die Rede, daher geht der Erhaltungsaufwand nach § 1096 ABGB zu Lasten des Vermieters!!
Rücklagenfonds des Hauses sind eindeutig als Erhaltungsaufwand zu qualifizieren, weshalb dessen abwälzung auf den Mieter gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 abs 3 ABGB sei, da keine sachliche Rechtfertigung für die Überwälzung bestehe!
Weiteres ist es unklar, was unter "Aufwendunge, die für den ordnungsgemäßen betrieb einer Liegenschaft erforderlich sind..." gemeint sein könnte!
Der Mieter kann die auf ihn allenfalls zukommenden Kosten nicht absehen.
Die Klausel ist daher intransparent im Sinne des § 6 Abs. 3 KSchG !!

Beispiel 4:

Verstoß gegen § 879 Abs. 3 ABGB
gegen § 29 Abs. 1 MRG in Verbindung mit:
§ 1118 ABGB (Aufhebungsgründe des Mietvertrages)

Beispiel 5:

Diese Klausel ist benachteiligend für den Mieter im Sinne des § 879 Abs. 3 ABGB, weiteres - durch die Verpflichtung zur Übernahme der Mängel - ein Ausschluss des Zinsminderungsrechtes nach § 1096 ABGB!!

Beispiel 6:

Verstoße gegen § 10 Konsumentenschutzgesetz , Abs. 3 !

Beispiel 7

Diese Klausel ist auch intransparent im Sinne des § 6 KSchG Abs. 3, und gegen die Grundsätze von §§ 1096 und 1099 ABGB! (Es wird nicht klargelegt, was unter "Titel" gemeint sein könnte!!

Beispiel 8

Entscheidung des Gerichts:
Die Klausel sei gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs. 3 ABGB, weil sie gänzlich undifferenziert dem Mieter den ersatz "aller durch die verspätete Entgeltzahlung
verursachten Kosten" auferlege! Damit seien auch alle unnötigen Kosten, die nur in irgendeinem Zusammenhang mit der Entgeltzahlung stünden, vom Mieter zu tragen!
Dem Mieter werde dadurch ein von vornherein unabschätzbares Zahlungsrisiko aufgebürdet!! Der Mieter sei dem Betreibungsverhalten des Vermieters ausgeliefert und müsste ihm auch unzweckmäßige Betreibungsschritte ersetzen!
Das Berufungsgericht hat das Urteil bestätigt . die Forderungen müssen in einem angemessenen Verhältnis zur betriebenen Forderung stehen ( § 1333 Abs. 2 ABGB)

Beispiel 9

Erstgereicht und Berufungsgericht stellten eine gröbliche Benachteiligung im Sinne § 879 Abs. 3 ABGB fest!
Benachteiligung des Mieters, weil hier Verzugszinsen von über 6o % pro Jahr vereinbart würden. Der Mindestzinssatz von 1,5 % pro Monat führt zu einer Verzugszinsenbelastung von 18 % pro Jahr!
Bei auffallendem Missverhältnis der beiderseitigen Leistungen liegt Sittenwidrigkeit im Sinne des § 879 Abs.1 ABGB vor!!

Beispiel 10

Erster Teil dieser Klausel:
Verstoß gegen § 6 Abs 1 Z 14 KSchG
Das Recht zur Irrtumsanfechtung darf gemäß § 6 Abs 1 Z 14 KSchG im vorhinein nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden.

Ausschnitt Konsumentenschutzgesetz
§ 6
Unzulässige Vertragsbestandteile
Zeile 1:
(1) Für den Verbraucher sind besonders solche Vertragsbestimmungen im Sinn des § 879 ABGB jedenfalls nicht verbindlich, nach denen:
14.
das Recht zur Geltendmachung eines ihm unterlaufenen Irrtums oder des Fehlens oder Wegfalls der Geschäftsgrundlage im vorhinein ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, etwa auch durch eine Vereinbarung, wonach Zusagen des Unternehmers nicht die Hauptsache oder eine wesentliche Beschaffenheit derselben (§ 871 Abs. 1 ABGB) betreffen;

Verkürzung über die Hälfte (laesio enormis) siehe ABGB § 934
Speziell der zweite Teil dieser Klausel ist in Österreich seit 200 Jahren laut ABGB verboten!!!
§ 935.
Die Anwendung des § 934 kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden; er ist jedoch dann nicht anzuwenden, wenn jemand erklärt hat, die Sache aus besonderer Vorliebe um einen außerordentlichen Werth zu übernehmen; wenn er, obgleich ihm der wahre Werth bekannt war, sich dennoch zu dem unverhältnißmäßigen Werthe verstanden hat; ferner, wenn aus dem Verhältnisse der Personen zu vermuthen ist, daß sie einen, aus einem entgeldlichen und unentgeldlichen vermischten Vertrag schließen wollten; wenn sich der eigentliche Werth nicht mehr erheben läßt; endlich, wenn die Sache von dem Gerichte versteigert worden ist.

§ 871.
(1) War ein Teil über den Inhalt der von ihm abgegebenen oder dem anderen zugegangenen Erklärung in einem Irrtum befangen, der die Hauptsache oder eine wesentliche Beschaffenheit derselben betrifft, worauf die Absicht vorzüglich gerichtet und erklärt wurde, so entsteht für ihn keine Verbindlichkeit, falls der Irrtum durch den anderen veranlaßt war, oder diesem aus den Umständen offenbar auffallen mußte oder noch rechtzeitig aufgeklärt wurde.
(2) Ein Irrtum eines Teiles über einen Umstand, über den ihn der andere nach geltenden Rechtsvorschriften aufzuklären gehabt hätte, gilt immer als Irrtum über den Inhalt des Vertrages und nicht bloß als solcher über den Bewegungsgrund oder den Endzweck (§ 901).

Ausschnitt ABGB
§ 879.
(1) Ein Vertrag, der gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Insbesondere sind folgende Verträge nichtig:
1. wenn etwas für die Unterhandlung eines Ehevertrages bedungen wird;
1a. wenn etwas für die Vermittlung einer medizinisch unterstützten Fortpflanzung bedungen wird;
2. wenn ein Rechtsfreund eine ihm anvertraute Streitsache ganz oder teilweise an sich löst oder sich einen bestimmten Teil des Betrages versprechen läßt, der der Partei zuerkannt wird;
3. wenn eine Erbschaft oder ein Vermächtnis, die man von einer dritten Person erhofft, noch bei Lebzeiten derselben veräußert wird;

4. wenn jemand den Leichtsinn, der Zwangslage, Verstandesschwäche, Unerfahrenheit oder Gemütsaufregung eines anderen dadurch ausbeutet, daß er sich oder einem Dritten für eine Leistung eine Gegenleistung versprechen oder gewähren läßt, deren Vermögenswert zu dem Werte der Leistung in auffallendem Mißverhältnisse steht.

(3) Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung, die nicht eine der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt, ist jedenfalls nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles einen Teil gröblich benachteiligt.

Unzulässige Vertragsbestandteile

Ausschnitt ABGB
ABGB

§ 879.
(1)
Ein Vertrag, der gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.

(2) Insbesondere sind folgende Verträge nichtig:

1. wenn etwas für die Unterhandlung eines Ehevertrages bedungen wird;

1a. wenn etwas für die Vermittlung einer medizinisch unterstützten Fortpflanzung bedungen wird;

2. wenn ein Rechtsfreund eine ihm anvertraute Streitsache ganz oder teilweise an sich löst oder sich einen bestimmten Teil des Betrages versprechen läßt, der der Partei zuerkannt wird;

3. wenn eine Erbschaft oder ein Vermächtnis, die man von einer dritten Person erhofft, noch bei Lebzeiten derselben veräußert wird;

4. wenn jemand den Leichtsinn, der Zwangslage, Verstandesschwäche, Unerfahrenheit oder Gemütsaufregung eines anderen dadurch ausbeutet, daß er sich oder einem Dritten für eine Leistung eine Gegenleistung versprechen oder gewähren läßt, deren Vermögenswert zu dem Werte der Leistung in auffallendem Mißverhältnisse steht.

(3)
Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung, die nicht eine der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt, ist jedenfalls nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles einen Teil gröblich benachteiligt.

Ausschnit KSchG

Unzulässige Vertragsbestandteile
§ 6.
(1)
Für den Verbraucher sind besonders solche Vertragsbestimmungen im Sinn des § 879 ABGB jedenfalls nicht verbindlich, nach denen:

1. sich der Unternehmer eine unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Frist ausbedingt, während deren er einen Vertragsantrag des Verbrauchers annehmen oder ablehnen kann oder während deren der Verbraucher an den Vertrag gebunden ist;

2. ein bestimmtes Verhalten des Verbrauchers als Abgabe oder Nichtabgabe einer Erklärung gilt, es sei denn, der Verbraucher wird bei Beginn der hiefür vorgesehenen Frist auf die Bedeutung seines Verhaltens besonders hingewiesen und hat zur Abgabe einer ausdrücklichen Erklärung eine angemessene Frist;

3. eine für den Verbraucher rechtlich bedeutsame Erklärung des Unternehmers, die jenem nicht zugegangen ist, als ihm zugegangen gilt, sofern es sich nicht um die Wirksamkeit einer an die zuletzt bekanntgegebene Anschrift des Verbrauchers gesendeten Erklärung für den Fall handelt, daß der Verbraucher dem Unternehmer eine Änderung seiner Anschrift nicht bekanntgegeben hat;

4. eine vom Verbraucher dem Unternehmer oder einem Dritten abzugebende Anzeige oder Erklärung einer strengeren Form als der Schriftform oder besonderen Zugangserfordernissen zu genügen hat;

5. dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine Leistung ein höheres als das bei der Vertragsschließung bestimmte Entgelt zusteht, es sei denn, daß der Vertrag bei Vorliegen der vereinbarten Voraussetzungen für eine Entgeltänderung auch eine Entgeltsenkung vorsieht, daß die für die Entgeltänderung maßgebenden Umstände im Vertrag umschrieben und sachlich gerechtfertigt sind sowie daß ihr Eintritt nicht vom Willen des Unternehmers abhängt.

6. das Recht des Verbrauchers, seine Leistung nach § 1052 ABGB bis zur Bewirkung oder Sicherstellung der Gegenleistung zu verweigern, für den Fall ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, daß der Unternehmer seine Leistung nicht vertragsgemäß erbringt oder ihre Erbringung durch seine schlechten Vermögensverhältnisse, die dem Verbraucher zur Zeit der Vertragsschließung weder bekannt waren noch bekannt sein mußten, gefährdet ist, indem etwa das Leistungsverweigerungsrecht davon abhängig gemacht wird, daß der Unternehmer Mängel seiner Leistung anerkennt;

7. ein dem Verbraucher nach dem Gesetz zustehendes Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen oder eingeschränkt wird;

8. das Recht des Verbrauchers, seine Verbindlichkeiten durch Aufrechnung aufzuheben, für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des Unternehmers oder für Gegenforderungen ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, die im rechtlichen Zusammenhang mit der Verbindlichkeit des Verbrauchers stehen, die gerichtlich festgestellt oder die vom Unternehmer anerkannt worden sind;

9. eine Pflicht des Unternehmers zum Ersatz eines Schadens an der Person ausgeschlossen oder eingeschränkt wird oder eine Pflicht des Unternehmers zum Ersatz sonstiger Schäden für den Fall ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, daß er oder eine Person, für die er einzustehen hat, den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig verschuldet hat;

10. der Unternehmer oder eine seinem Einflußbereich unterliegende Stelle oder Person ermächtigt wird, mit bindender Wirkung für den Verbraucher darüber zu entscheiden, ob die ihm vom Unternehmer erbrachten Leistungen der Vereinbarung entsprechen;

11. dem Verbraucher eine Beweislast auferlegt wird, die ihn von Gesetzes wegen nicht trifft;

12. die Rechte des Verbrauchers auf eine Sache, die der Unternehmer zur Bearbeitung übernommen hat, in unangemessen kurzer Frist verfallen;

13. die im Fall des Verzugs des Verbrauchers zu zahlenden Zinsen den für den Fall vertragsgemäßer Zahlung vereinbarten Zinssatz um mehr als fünf Prozentpunkte pro Jahr übersteigen;

14. das Recht zur Geltendmachung eines ihm unterlaufenen Irrtums oder des Fehlens oder Wegfalls der Geschäftsgrundlage im vorhinein ausgeschlossen oder eingeschränkt wird, etwa auch durch eine Vereinbarung, wonach Zusagen des Unternehmers nicht die Hauptsache oder eine wesentliche Beschaffenheit derselben (§ 871 Abs. 1 ABGB) betreffen;

15. er sich nach Eintritt des Verzugs zur Zahlung von Betreibungs- oder Einbringungskosten verpflichtet, sofern diese Kosten in der Vereinbarung nicht gesondert und aufgeschlüsselt ausgewiesen sind oder soweit diese Kosten zur zweckentsprechenden Betreibung oder Einbringung der Forderung nicht notwendig waren.

(2)
Sofern der Unternehmer nicht beweist, daß sie im einzelnen ausgehandelt worden sind, gilt das gleiche auch für Vertragsbestimmungen, nach denen:

1. der Unternehmer ohne sachliche Rechtfertigung vom Vertrag zurücktreten kann;

2. dem Unternehmer das Recht eingeräumt wird, seine Pflichten oder den gesamten Vertrag mit schuldbefreiender Wirkung einem Dritten zu überbinden, der im Vertrag nicht namentlich genannt ist;

3. der Unternehmer eine von ihm zu erbringende Leistung einseitig ändern oder von ihr abweichen kann, es sei denn, die Änderung beziehungsweise Abweichung ist dem Verbraucher zumutbar, besonders weil sie geringfügig und sachlich gerechtfertigt ist;

4. dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung zu erbringende Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt zusteht;

5. eine Pflicht des Unternehmers zum Ersatz eines Schadens an einer Sache, die er zur Bearbeitung übernommen hat, ausgeschlossen oder beschränkt wird;

6. Ansprüche des Verbrauchers aus § 908 ABGB (siehe Angeld) eingeschränkt oder ausgeschlossen werden;

7. ein Rechtsstreit zwischen dem Unternehmer und dem Verbraucher durch einen oder mehrere Schiedsrichter entschieden werden soll.

(3)
Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung ist unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefaßt ist.