Kauf
einer Immobilie was zu beachten
ist
Ratschläge
vom brasilianischen Konsumentenschutz Procon
Caso haja dúvidas com relação ao contrato,
a quem se pode recorrer?
Im
Falle von Zweifeln in bezug auf den Vertrag , wohin kann man sich wenden
É importante não assinar nada antes de entender completamente
o conteúdo da proposta e/ ou do contrato. Caso haja dúvidas quanto a isso,
o melhor caminho é procurar o Procon ou mesmo um advogado especializado.
Es
ist wichtig , daß Sie nichts unterschreiben bevor Sie nicht alles genau
verstanden haben und mit den Bedingungen einverstanden sind. Sollten sie
irgendwelche , auch noch so kleine, Zweifel haben, ist es besser Sie suchen
einen spezialisierten Anwalt oder Notar, oder gehen zu der Zweigstelle des
Procon der jeweiligen Stadt in der sie sich befinden.
O que deve ser investigado para não cair em golpes?
Auf
was Sie aufpassen müssen um nicht in Fallen zu stolpern!
O comprador deve ficar muito atento e evitar fazer negócio
caso:
a) exista hipoteca sobre a incorporação; - ist die Immobilie mit einer Hypothek belastet?
b) a incorporação não esteja registrada no Cartório de Registro de Imóveis
- ist die Immobilie registriert am zuständigen “Cartorio de Registro de Imòveis”
= Notariatsamt für Grundbucheintragungen
c) a Licença (Alvará) de construção não esteja regular (verificar na Prefeitura)
Die Baugenehmigung ist noch nicht genehmigt
– frgaen Sie auf alle Fälle auf der Prefeitura (Bürgermeisteramt) nach
d) a empresa não seja idônea (verificar a idoneidade = Fähigkeit, bonität )
da empresa incorporadora no Fórum, nos Cartórios de Registro de Protestos
e no PROCON).
O que o comprador deve verificar ao comprar um imóvel?
Ao adquirir um imóvel, o comprador
deve observar se o que consta nos prospectos, propagandas e anúncios condiz
com a planta aprovada pela Prefeitura e com o memorial descritivo da edificação,
registrado no cartório imobiliário competente.
Der Käufer sollte sich überzeugen ob das angepriesene
Objekt wirklich das verspricht, was zuvor in der Annonce gestanden ist,
und ob es als solches auch am zuständigen Amt registriert ist!
O que é importante verificar, no que diz
respeito à proposta e ao contrato?
Quanto a propostas e contratos, deve-se ficar atento:
a) à qualificação completa das partes contratantes; Der komplette
Name beider Geschäftspartner (auch Ehepartner oder wer sonst noch Recht
auf das Objekt hat)
b) à anotação por escrito de devolução do sinal em dobro no caso de desistência
do vendedor e de perda do sinal, se a desistência for do comprador; - die schriftliche
Festlegung der Konsequenzen im Falle eines Rücktritts ( Anzahlung usw....)
c) ao valor total do imóvel atualizado; -
der aktuelle Verkaufspreis
(ist meistens viel höher als man bei der Steuer angiebt - es sollte der wirkliche Verkaufspreis sein
)
d) se, além do preço total não existe cláusula
de pagamento de outros encargos (elevador, centro recreativo, playground,
melhorias);
Achten sie auf zusatzklauseln !!!
e) a formas de reajustes das prestações (periodicidade, índice, local de
pagamento, vinculação a notas promissórias, etc). Nos imóveis contratados
para entrega futura, é recomendável a adoção de índice de preços para o
reajuste das prestações que vencerem após a entrega das chaves (IPC/FIPE/INPC/IBGE),
pois durante a construção pode ser adotado um índice setorial de custos
(CUB/SINDUSCON, ICC/FGV, etc). Sugere-se a determinação exata do índice
a ser utilizado, uma vez que alguns índices são regionais e outros nacionais;
f) ao prazo para o início e a entrega da obra, devendo constar, no mínimo,
o mês e o ano;
g) à existência de multa por atraso na entrega da obra;
h) à estipulação ou não do prazo de carência dentro do qual as partes poderão
desistir do empreendimento;
i) ao regime de construção. Se por empreitada (preço fechado) ou por administração
(preço de custo). Em qualquer um dos casos, solicite a relação dos compradores
e dos membros da comissão de representantes;
j) ao valor dos encargos previstos, no caso de ocorrer atraso no pagamento
das prestações. As multas não poderão ser superiores a 2% do valor da prestação;
k) aos casos passíveis de rescisão, lembrando que, no caso de vendas fora
do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio,
o consumidor pode desistir do contrato no prazo de sete dias a contar de
sua assinatura, devendo protocolar seu pedido por escrito e receber corrigidos
os valores pagos;
l) se o imóvel está gravado com algum tipo de ônus e as condições de sua
liberação;
m) a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos;
n) à forma e eventual valor cobrado no caso de transferência de direitos
e obrigações para terceiros;
o) à época em que o comprador assumirá a responsabilidade por tributos e
encargos (IPTU, energia elétrica, água, gás, condomínio, etc);
p) à época e à forma de transferência da posse, normalmente feita após a
liberação do financiamento e/ou "habite-se";
q) à composição da renda familiar, pois cada agente financeiro possui regras
próprias quanto ao número de pessoas que integrarão renda, grau de parentesco,
percentual do comprometimento da renda, etc;
r) a quem compete o pagamento de encargos relativos à liberação do financiamento,
que varia para cada agente financeiro;
s) caso não haja possibilidade de aceitação de financiamento, quais serão
as condições de pagamentos a prazo e a forma de correção das prestações,
bem como o prazo para pagamento;
t) condições ou não de retratabilidade ou revogabilidade;
Se o contrato estiver em branco, não assine, ou risque todos os espaços
que estiverem dessa maneira. Após a leitura e o entendimento de todas as
cláusulas date e assine o contrato, rubricando as demais páginas. Solicite
que o contrato seja assinado na presença de testemunhas qualificadas e do
vendedor. Exija na hora uma via do contrato original, reconhecendo firma
de todas as assinaturas.
Quais as providências a tomar após
a obtenção da escritura?
Após a obtenção da escritura, é importante tomar as seguintes
providências = Vorsorgemaßnahmen: alterar o cadastro do proprietário, nas
concessionários de água e esgotos, energia elétrica, gás e IPTU, na Prefeitura;
e dar baixa na hipoteca, se houver, no cartório imobiliário, após o término
do pagamento do imóvel.
Conselhos do Crea
Preocupado com tragédias como
a do edifício Palace II no Rio e do incumrpimento de contratos por parte
algumas construtoras, o CREA elaborou um guia de cuidados na compra de um
imóvel, "esteja ele na planta, em construção ou já acabado":
1) O interessado deve analisar bem os procedimentos adotados pelos profissionais
e empresas responsáveis pela obra, verificando inclusive se eles estão regularmente
registrados no CREA.
2) No caso de imóvel que esteja em planta, o CREA recomenda que se verifique
na Prefeitura da cidade, se os projetos do imóvel estão aprovados.
3) O comprador deve pesquisar quais são os profissionais responsáveis pelo
empreendimento, inclusive solicitando informações sobre eles junto ao CREA.
Para esclarecer dúvidas e atender denúncias da população, o telefone do
Conselho é o 0800 171811 (ligações gratuitas) e se atende de 8 às 17 horas,
de segunda a sexta-feira.
4) Outra medida preventiva é a visita a outros edifícios erguidos pela mesma
construtora, questionando junto aos moradores e ao síndico do prédio, sobre
como é o acabamento e a sua manutenção, se a obra foi entregue como prometida
e se os prazos foram cumpridos. Para obras em construção, o procedimento
é o mesmo. Em caso de dúvidas sobre questões técnicas, o interessado deve
contratar um perito para examinar a edificação.
5) Para o caso de imóveis concluídos, além das recomendações anteriores,
o comprador deve prestar atenção a sinais que podem mostrar se o imóvel
requer uma vistoria mais detalhada. O interessado deve verificar se há desprendimento
de piso ou parede, se há fissuras, trincas ou rachaduras em vigas, pilares
ou lajes.
Esses são alguns cuidados básicos, no entender do presidente do CREA, André
di Fazio, que podem evitar futuros problemas para quem está prestes a comprar
uma casa ou um apartamento.
Ratschläge des brasilianischen
Konsumentenschutz beim Kauf einer Immobilie
O que o comprador deve fazer para não comprar
um imóvel em más condições?
O comprador deve visitar o local da construção durante
o dia, noite e fins de semana, observando possíveis inconvenientes, como feira
livre, excesso de barulho, clubes, etc.
É preciso ficar atento quanto à localização da edificação (zona residencial),
e verificar as guias ou a planta oficial da prefeitura, bem como a planta
da edificação no tocante às escalas métricas usadas e à divisão interna da
unidade (número de quartos, despensa, banheiros, dependências de empregada,
etc).
Na planta da edificação, deve-se ficar atento quanto à localização da unidade
pretendida (se é de frente, fundos, ventilação, sol etc); à área da unidade
(total, privativa, comum, de garagem, etc); e ao memorial descritivo, onde
constem a qualidade e as marcas dos equipamentos a ser utilizados (elevador,
azulejos, pisos, metais, etc).
Não se pode esquecer de observar a idoneidde de quem está vendendo a propriedade,
e também se a empresa incorporadora e construtora já construiu outros imóveis.
Deve-se saber ainda se a obra está sendo financiada e qual o agente financeiro;
se a planta está aprovada pela prefeitura e se não houve retificação da mesma;
se o projeto de incorporação está devidamente registrado no cartório de registro
de imóveis competente, identificando o número de registro e o cartório.
Por fim, não se pode esquecer de verificar qual o regime de construção (se
por empreitada ou por administração, também conhecido como preço de custo);
o preço total e se o valor apresentado está atualizado para a data da assinatura
do contrato. Por fim, é importante saber se não há projeto de desapropriação
para o local.
O que o comprador deve verificar ao comprar
um imóvel?
Ao adquirir um imóvel, o comprador deve observar se o
que consta nos prospectos, propagandas e anúncios condiz com a planta aprovada
pela Prefeitura e com o memorial descritivo da edificação, registrado no cartório
imobiliário competente.
Quais os direitos do comprador ao comprar
imóveis na planta ou em construção?
Segundo a lei 4.591/64 e 8078/90, os direitos do consumidro
ao adquirir imóveis na planta ou em construção são:
a) ter indicado no contrato o prazo para entrega da obra, sem justificativas
vagas para os atrasos.
b) constituir Comissão de Compradores para representá-los junto ao incorporador,
para todos os assuntos que envolverem o bom andamento da obra.
c) ser informado, de 6 em 6 meses, sobre o andamento da obra.
d) ser indenizado por prejuízos decorrentes do atraso ou da não conclusão
da obra no prazo ajustado.
e) impedir alterações no projeto e na execução da obra, nas partes comuns,
nas unidades e suas frações ideais ou que prejudiquem terceiros, as quais
só poderão ser efetuadas com a aprovação unânime dos interessados.
Quais os principais cuidados o consumidor
deve tomar ao comprar imóveis desse tipo?
a)
exigir do vendedor, a minuta do contrato de compra e venda para prévio
exame, bem como o número de registro da incorporação.
b) pedir no Cartório de Registro de Imóveis cópia da Certidão de Registro
da Incorporação e da Licença (Alvará) de construção do imóvel.
Quais são as principais irregularidades cometidas
na venda de imóveis em construção ou na planta?
a) Veiculação de anúncios e
publicidade sem o número do registro da incorporação, como determina o § 3º
do artigo 32, da lei 4591/64. Ao invés do número de registro da incorporação,
são indicados enganosamente no Contrato de Compra e Venda outros números tais
como nº de registro do terreno, nº do registro da Convenção de Condomínio
ou o nº do protocolo do registro;
b) Venda de imóveis antes do Registro da incorporação no Cartório de Registro
de Imóveis, em desacordo com o art. 32 da Lei 4.591/64.
c) Venda de imóveis hipotecados nos agentes financeiros, caracterizando fraude
e impedindo que o comprador exerça seu direito de averbar o Contrato de Compra
e Venda;
d) Alterações no projeto da edificação, já aprovado na Prefeitura, sem a prévia
e expressa concordância dos interessados;
e) Atraso na entrega do imóvel;
f) Utilização de materiais diferentes e de qualidade inferior ao anunciado,
configurando propaganda enganosa;
g) Cobrança de correção mensal das prestações, em desacordo com a lei em vigor;
h) Inserir no Contrato de Promessa de Compra e Venda, com a intenção de desvinculá-lo
da Lei 4.591/64, designações não regulamentadas tais como Regime de Preço
Fechado, área útil, área total e ainda, cláusulas conflitantes com as daquela
lei e/ou redigidas de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.
Investigações importantes
1. Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada.
Esse documento é fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente
e informa sobre os últimos 20 anos do imóvel - hipoteca, pendência judicial,
titularidade, etc.
2. Certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade
onde o proprietário reside.
3. Certidões negativas de débito relativo ao IPTU. Certifique-se
de que a metragem constante da escritura seja a mesma descrita no carnê.
4. Certidões dos distribuidores cível, criminal e federal
do vendedor.
5. Existindo financiamento do bem, verifique as condições
de liberação ou transferência.
6. Informe-se sobre a existência de projeto de desapropriação
para a área.
7. Solicite declaração negativa de débito ao síndico
do condomínio.
8. Peça declaração de não condição de empregador e de
que não se acha abrangido pelas restrições da Lei Orgânica da Previdência
Social e do Funrural nos imóveis urbanos (pessoa física).
Obs.: normalmente, o proprietário é quem deve apresentar
os documentos acima, até mesmo por implicarem em custos. A falta de informações
pode comprometer a segurança do negócio e acarretar prejuízos.