Kauf einer Immobilie
in Planung
COMPRA DE IMÓVEIS NA PLANTA
Adquirir um imóvel na planta exige dos interessados,
além de vários cuidados, muita atenção. É necessário tomar uma série de precauções
e seguir alguns procedimentos antes e depois da compra, para não correr riscos
ou enfrentar problemas posteriores.
A importância da Pesquisa
A aquisição deste tipo de imóvel requer uma pesquisa
criteriosa e mais detalhada por parte do comprador. Isso porque o imóvel ainda
será construído, correndo o consumidor o risco de enfrentar problemas como
demora/atrasos na entrega, posterior alteração metragem dos cômodos, embargo
da obra por irregularidades junto à Prefeitura (documentação, falta de segurança,
etc.), índices de reajustes não previstos em contrato, padrão de qualidade
abaixo do esperado ou anunciado, entre outros.
Analisando a Oferta
Ao se interessar por um imóvel na planta, procure verificar
a qualidade de construção de outros imóveis da construtora. Visite prédios
já construídos e entregues. Se possível converse com moradores ou com o síndico,
perguntando sobre eventuais problemas na edificação.
- No stand de vendas, observe na planta de edificação
a exata localização da unidade pretendida (se é de frente, de fundos, sua
ventilação, incidência de luz, do sol etc.). No memorial descritivo, identifique
a marca e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados (elevador,
azulejos, piso, metais etc.).
- Questione
sobre o regime de construção. Saiba que se for por empreitada, o preço é fechado
mas sujeito a reajustes; se por administração, também conhecido como preço
de custo, o valor efetivo da obra será repassado aos adquirentes, acrescido
de um valor à título de taxa de administração.
- Anote tudo
sobre as condições oferecidas: entrada, prestações, intermediárias, índices
e periodicidade de reajustes, entrega das chaves e projeção do valor da prestação
com a aplicação de juros, no caso de financiamento, saiba que além dos juros
haverá correção por índice contratado. Se a obra for financiada por agente
do Sistema Financeiro de Habitação, esse deverá estar identificado.
- Cheque se
o preço total e se os valores apresentados estão atualizados para a data de
assinatura do contrato. Observe o prazo para início e término da obra (deverá
constar, no mínimo, mês e ano), bem como a existência de multa por atraso
na entrega.
- Guarde todo
o material de publicidade (folhetos, prospectos, anúncios de jornais etc.).
Investigações
Importantes
Verifique
se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela Prefeitura e registrado
no Cartório de Registro de Imóveis competente, identificando o número de registro
e o cartório.
Observe atentamente
se o que consta nos prospectos e anúncios condiz com a planta aprovada pela
prefeitura (e se não houve alterações) e com o memorial descritivo da edificação,
registrados no Cartório Imobiliário competente.
E, não deixe
de verificar quem são os profissionais responsáveis pelo empreendimento, inclusive
solicitando informações sobre eles junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia
e Arquitetura).
Contrato
Para aquisição
de qualquer tipo de imóvel é fundamental ficar atento ao contrato ou compromisso
de compra e venda. Leia-o atentamente. Examine a proposta e o contrato; na
dúvida, solicite esclarecimentos ou procure um advogado especializado. Ao
assinar o contrato, certifique-se de que todas as cláusulas são as mesmas
da proposta (ou minuta). Risque todos os espaços em branco.
Devem constar,
desse documento, os dados do incorporador e do vendedor, valor total do imóvel,
forma de pagamento ou de financiamento, periodicidade de reajustel (anual,
segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste, local de pagamento, penalidades
no atraso de pagamento de parcelas (a multa é de até 2%), valor do sinal antecipado,
indicação da unidade privativa e garagem adquiridas (localização, confrontação,
metragem total , área privativa, comum, de garagem etc.) e demais condições
prometidas pelo vendedor.
Lembre-se
de que, na compra de imóvel na planta, o contrato deverá informar também o
prazo para início e entrega da obra. Caso seja prevista multa por atraso na
entrega, é importante que ela esteja incluída nas cláusulas desse documento.
Anexado ao contrato, deverá estar o Memorial Descritivo, constando tudo que
o imóvel deverá ter depois de pronto (inclusive, o que se referir a acabamento).
Verifique
se há estipulação ou não do prazo de carência, dentro do qual o incorporador
poderá desistir do empreendimento (Artigo 34 da Lei 4591/64 – que dispõe sobre
Condomínio, Edificações e as Incorporações Imobiliárias), bem como a época
e a forma de cessão de direitos ou transferência do contrato. Atenção para
os valores a serem desembolsados quando da entrega das chaves e para a vistoria
do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de conclusão (habite-se).
A liberação de financiamento ao consumidor também depende da expedição do
habite-se. Informe-se sobre os casos possíveis de rescisão. Se estão
fixadas as condições para devolução dos valores pagos, no caso de inadimplência
do adquirente.
Importante
De acordo
com o Código de Defesa do Consumidor, nas vendas fora do estabelecimento comercial
o consumidor pode desistir da compra no prazo de sete dias, a contar de sua
assinatura, devendo protocolar seu pedido por escrito e receber corrigidos
os valores pagos.
Faça cálculos
projetando a incidência do índice de reajuste, incluindo também os juros contratados
nos casos que houver financiamento/pagamento a prazo. Após, analise a composição
da renda familiar exigida, face o comprometimento com as prestações a serem
pagas futuramente (mensais, semestrais, anuais etc.).
Atente para exigências do agente financeiro (número de pessoas
que integrarão a renda, parentesco, percentual do comprometimento da renda
etc) caso seja esta a opção de pagamento do bem. Informe-se sobre a quem
compete o pagamento de encargos relativos à liberação do financiamento, identifique
o nome do agente financeiro, quais as condições de pagamento e a forma de
correção dessas prestações, bem como o prazo para pagamento.
Fique atento
Antes de concretizar
qualquer negócio, consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas
ou o Banco de
Dados da Fundação Procon-SP, para se informar da existência de reclamações
contra a incorporadora, construtora ou intermediadora/vendedora.
Ao assinar
o contrato lembre-se de rubricar todas as páginas. Solicite que o contrato
seja assinado na presença de testemunhas qualificadas e do vendedor. Exija,
na hora, uma via do contrato original e guarde-a com você, reconhecendo firmas
de todas as assinaturas. E posteriormente registre-o no Cartório de Registro
de Imóveis competente.
COMPRA DE IMÓVEL
NA PLANTA
die Gesetze
1) Qual a lei que regula as incorporações imobiliárias?
É a Lei 4.591, de 16 de Dezembro de 1964.
2) O que é incorporação imobiliária?
É a atividade exercida com o intuito de promover e realizar
a construção de edificações compostas de unidades autônomas.
3) Quais os cuidados que deve-se ter antes da compra de
um imóvel na planta, em relação à qualidade da construção ?
Deve ser verificado os imóveis que a empresa já construiu,
observando a qualidade dos empreendimentos e materiais empregados. Converse
com o síndico ou moradores.
4) Onde devo ir e o que verificar sobre a regularidade do
empreendimento?
Antes de dar qualquer sinal ou reserva, verifique:
- Na Prefeitura Municipal se a planta do imóvel foi aprovada.
- No Cartório de Registro de Imóveis correspondente,
se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada. Observar se
as plantas, as áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação
da Prefeitura do Município, verifique também o Memorial Descritivo, documento
que discriminará o material e equipamentos a serem empregados no imóvel,
sendo esse, documento integrante do Contrato de Compra e Venda. Certifique
também, se o imóvel não está hipotecado.
5) Os panfletos de publicidade devem ser guardados, após
ser concretizada a compra?
É importante guardar todos os prospectos publicitários do
imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. Esses
documentos passam a integrar o contrato.
6) Quais os direitos do consumidor, quando o fornecedor
não der cumprimento à oferta?
O Código de Defesa do Consumidor determina que se o fornecedor
recusar o cumprimento à oferta, o consumidor poderá, alternativamente e à
sua livre escolha:
- Rescindir o contrato, com o direito à restituição de quantia
antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos;
- Exigir o cumprimento forçado da obrigação;
- Aceitar outro produto equivalente.
7) Quais os cuidados ao assinar o Contrato de Compra e Venda?
- Analise todas as cláusulas do contrato, antes de assiná-lo,
caso haja dúvidas, procure a orientação de um órgão de proteção ao consumidor
ou de um advogado especializado. Somente realize o negócio com a intermediação
de um corretor de imóveis devidamente inscrito no CRECI - Conselho
Regional de Corretores de Imóveis;
- O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes;
nome e localização do empreendimento; número e data do registro; número, área
útil e comum da unidade; preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento;
taxas de juros de financiamento e de mora;
- Exija o Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado
pelas partes e por duas testemunhas;
- Após a assinatura pelas partes e testemunhas, registre
o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para a efetiva garantia do
negócio.
8) Quais os prazos para reclamar dos vícios existentes no
imóvel, nos termos do Código de Defesa do Consumidor?
O Código de Defesa do Consumidor estabelece que:
- Para vícios aparentes ou de fácil constatação: 90 dias,
iniciando a contagem a partir da entrega efetiva do bem;
- Para vícios ocultos: 90 dias, iniciando a contagem do
prazo no momento em que se tiver conhecimento do vício ou quando ficar evidenciado.
9) O que são vícios?
São problemas que tornam o bem imóvel impróprio ou inadequado
ao fim a que se destina, ou lhe diminua o valor.
10) Qual é a responsabilidade do incorporador, quando não
houver a conclusão da edificação?
O incorporador responde civilmente pela execução da incorporação,
devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes
tiverem pelo fato de não se concluir a edificação. Isto quando o incorporador
contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos.
11) No fornecimento de produto que envolva outorga de crédito
ou concessão de financiamento ao consumidor, o que o fornecedor deverá informar?
O fornecedor deverá, entre outros requisitos, informar prévia
e adequadamente sobre:
- Preço do produto em moeda corrente nacional;
- Montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de
juros;
- Acréscimos legalmente previstos;
- Número e periodicidade das prestações;
- Soma do total a pagar, com e sem financiamento.
Atenção: se o imóvel for financiado por agente financeiro
o adquirente deve verificar previamente se sua renda é compatível para obtê-lo.
12) O que é assegurado ao consumidor quando ocorrer a liquidação
antecipada das parcelas?
Na liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente,
é assegurado ao consumidor a redução proporcional dos juros e demais acréscimos.
13) Quais as providências que deverão ser tomadas ao quitar
o imóvel?
- Ao concluir os pagamentos, providencie a Escritura Definitiva,
que deverá ser lavrada no Tabelionato de Notas, munido de todos os documentos
pessoais do comprador, respectiva prova de quitação, contrato, etc.;
- Em seguida registre a escritura no Cartório de Registro
de Imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel;
- Após, peça por escrito na Prefeitura, a alteração do imposto
territorial para seu nome e seu endereço.
14) O que poderá ser cobrado do adquirente na falta de pagamento
da prestação?
Poderá ser cobrado do consumidor inadimplente, a correção
monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que convencionado pelas
partes.
15) Na compra de imóvel, que envolva outorga de crédito
ou concessão de financiamento, qual é o percentual permitido para multa moratória?
As multas de mora decorrentes de atraso no pagamento não
poderão ser superiores a dois por cento (2%) do valor da prestação.
16) Qual a limitação dos juros legais?
O Código Civil,
em seu artigo 1.063 estabelece que a taxa de juros legais é de 6% (seis
por cento) ao ano, devidos por força de lei, ou quando as partes os convencionarem
sem taxa estipulada. É vedado estipular taxas de juros superiores ao dobro
da taxa legal, ou seja, superiores a 12% ao ano nos termos do Decreto 22.626/33
e do artigo 192 da Constituição Federal.
17) Os financiamentos oferecidos no mercado apresentam
as mesmas taxas de juros ?
O consumidor deve estar atento e bem informado sobre a taxa
de juros a ser aplicada ao seu contrato de financiamento que normalmente terá
um médio ou longo prazo para pagamento. O mercado oferece muitas opções de
planos, prazos e taxas de juros que entretanto se alteram frequentemente.
Verifica-se, via de regra, que o chamado SFH (Sistema Financeiro da Habitação)
ao utilizar recursos dos depósitos das cadernetas de poupança oferece
taxas de juros menores que os financiamentos oferecidos na modalidade de Carteira
Hipotecária e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).
18) É nula a cláusula que prevê a perda total das prestações
pagas ao credor, quando pleiteado a resolução do contrato e a retomada do
produto alienado?
Sim. Nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão de inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto al