Einzelnen Schritte
beim Immobilienkauf
Ratschläge vom brasilianischen Konsumentenschutz Procon
http://www.procon.sp.gov.br/categoria.asp?id=127
Consulta aos órgãos governamentais
Na prefeitura da região, verifique se o loteamento está
devidamente aprovado e se o cronograma de obras foi ou está sendo cumprido.
Na Secretaria Municipal da Habitação, indague se a área
não é de utilidade pública ou de interesse social, casos em que poderão ocorrer
desapropriação.
Solicite, ainda, certidão negativa de débito de IPTU
(Imposto Territorial Urbano), para evitar surpresas relativas a débitos pendentes
do terreno.
Cartório de Registro de Imóveis
Confira se o imóvel está registrado e solicite uma certidão
negativa de ônus e alienação, para comprovar que o imóvel está desembaraçado
e quem é o verdadeiro proprietário.
Não acredite em propostas verbais dos vendedores, especialmente
em relação a irregularidades em documentações. Só adquira o imóvel se a situação
do lote ou terreno estiver regularizada e, portanto, dentro do previsto em
lei.
Proposta
Esse documento não é um contrato, apenas uma intenção
de compra. É obrigatório constar: qualificação e manifestação de vontade das
partes, indicação do lote - conferindo sua localização com a planta aprovada
pela prefeitura, valor total do lote e do sinal dado, modo e forma de pagamento
e de reajuste (anual, segundo a legislação vigente), com a especificação do
índice a ser utilizado, taxa de juros para a venda em prestações, promessa
de firmar contrato, prazo para aceitação da proposta - o ideal é não ultrapassar
30 dias. Assine e date as vias da proposta ficando com uma delas.
IMPORTANTE: as partes podem estabelecer,
quando do pagamento do sinal, o direito de arrependimento. Se a desistência
for do comprador, ele perde o sinal dado; se o vendedor é quem desiste, ele
deve devolver o sinal em dobro.
Verifique se há outras despesas ou obrigações a serem
cumpridas, tais como taxa de conservação e manutenção, filiação à associação
de moradores, padrão construtivo, etc.
Examine atentamente a proposta e, na dúvida, não assine.
Solicite maiores esclarecimentos e, caso necessite, procure ajuda de um órgão
de defesa do consumidor de sua região ou de um advogado especializado.
ATENÇÃO: consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas da Fundação Procon-SP antes de assinar o contrato para verificar se a
empresa possui reclamações e se foram solucionadas.
Contrato
Na compra de qualquer tipo de imóvel, leia atentamente
o contrato de compra e venda e certifique-se de que as cláusulas traduzem
exatamente o que foi ajustado verbalmente, comparando com o que consta da
proposta ou minuta do contrato. Risque todos os espaços em branco.
O contrato deve conter os dados pessoais do comprador
e do vendedor (nome, R.G., CPF e CGC/MF para pessoa jurídica, nacionalidade,
estado civil e residência), a área e demais características do imóvel. Outros
dados igualmente importantes e obrigatórios são: valor total do imóvel e das
prestações, prazo e forma de pagamento, periodicidade (anual, segundo a legislação
em vigor) e índice de reajuste, eventual incidência de juros, local de pagamento,
penalidades no atraso do pagamento de parcelas, valor do sinal antecipado
e todas as condições prometidas pelo vendedor.
O contrato deve ser assinado e datado. Uma cópia é do
comprador, que deverá registrá-la de imediato no Cartório de Imóveis da região.
IMPORTANTE: verifique junto à prefeitura
sobre a possibilidade de desdobramento do lote, caso esteja sendo vendido
½ lote, pois, caso contrário, não será possível sua regularização - aprovação
de planta para construção, escritura definitiva, imposto, numeração da casa,
etc. Pague sempre a prestação na data estabelecida e guarde todos os recibos.
Eles comprovam que você está em dia com suas obrigações ou que quitou o lote,
quando da lavratura da escritura definitiva. Caso o vendedor não queira receber
as prestações, não deixe de pagá-las. Vá ao cartório onde o contrato está
registrado e solicite que o vendedor seja notificado para receber a prestação
naquele local. Você poderá, ainda, procurar um advogado para efetuar a consignação
do pagamento junto ao Poder Judiciário.
A Escritura
Após o pagamento integral do lote leve todos os seus
documentos pessoais, além do contrato e recibos, ao Tabelionato de Notas que
lavrará a escritura. Não pague a chamada "Taxa de Minuta" ou "Termo
de Quitação" que os vendedores costumam cobrar nessa ocasião. Se for
imposta essa cobrança, não aceite, procure um órgão de defesa do consumidor.
Em seguida, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis da região.
Por fim, na prefeitura, peça por escrito a alteração do lançamento do imposto
territorial para seu nome, fornecendo o endereço para o recebimento do carnê.
Se pretender construir, oriente-se junto à prefeitura local como obter as
devidas autorizações.
COMPRA
DE IMÓVEIS NA PLANTA
Adquirir um imóvel na planta exige muita atenção, para
evitar riscos ou problemas posteriores.
A importância da pesquisa
A aquisição de imóveis na planta requer uma pesquisa
criteriosa por parte do comprador. Há sempre o risco de se enfrentar problemas,
como a demora ou atrasos na entrega, posterior alteração da metragem dos cômodos,
embargo da obra por irregularidades junto à prefeitura - documentação, falta
de segurança, etc, índices de reajustes não previstos em contrato, padrão
de qualidade abaixo do esperado ou anunciado, dentre outros.
Analisando a oferta
No stand de vendas, observe na planta de edificação a
exata localização da unidade pretendida - se é de frente, de fundos, sua ventilação,
incidência de luz, do sol, etc.. No memorial descritivo, identifique a marca
e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados -elevador, azulejos,
piso, metais, etc..
Informe-se sobre o regime de construção: se for por empreitada,
o preço é fechado mas sujeito a reajustes; se for por administração, também
conhecido como preço de custo, o valor efetivo da obra será repassado aos
adquirentes, acrescido de um valor a título de taxa de administração.
Anote tudo sobre as condições oferecidas: entrada, prestações
intermediárias, índices e periodicidade de reajustes, entrega das chaves e
projeção do valor da prestação com a aplicação de juros, no caso de financiamento.
Saiba que, além dos juros, haverá correção por índice contratado. Se a obra
for financiada por agente do Sistema Financeiro de Habitação, o índice deverá
estar identificado.
Verifique se o preço total e se os valores apresentados
estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Observe o prazo para
o início e o término da obra, bem como a existência de multa por atraso na
entrega.
Guarde todo o material de publicidade: folhetos, prospectos,
anúncios de jornais, etc..
Investigações importantes
Verifique se o projeto de incorporação está devidamente
aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Observe atentamente se o que consta nos prospectos e
anúncios condiz com a planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo
da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
Informe-se sobre quem são os profissionais responsáveis
pelo empreendimento, inclusive solicitando informações sobre eles junto ao
CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura).
Contrato
Antes de adquirir qualquer tipo de imóvel, fique atento
ao contrato ou ao compromisso de compra e venda. Leia-o atentamente. Na dúvida,
solicite esclarecimentos ao vendedor ou procure um advogado especializado.
Ao assinar o contrato, certifique-se de que as cláusulas são as mesmas da
proposta ou minuta. Risque todos os espaços em branco.
O documento deve apresentar os dados do incorporador
e do vendedor, valor total do imóvel, forma de pagamento ou de financiamento,
índice e periodicidade de reajuste (anual, segundo a legislação em vigor),
local de pagamento, penalidades no atraso de pagamento de parcelas (a multa
é de até 2%), valor do sinal antecipado, indicação da unidade privativa e
garagem adquiridas - localização, metragem total , área privativa, comum,
de garagem, etc.. e demais condições prometidas pelo vendedor.
Lembre-se: na compra de imóvel
na planta, o contrato deverá informar também o prazo para o início e a entrega
da obra. A multa por atraso na entrega deve estar incluída nas cláusulas desse
documento. O Memorial Descritivo deverá estar anexado ao contrato e informar
tudo o que o imóvel deverá ter depois de pronto, inclusive, o que se referir
ao acabamento.
Verifique se há prazo de carência,
período em que o incorporador poderá desistir do empreendimento (Artigo 34
da Lei 4.591/64 _ que dispõe sobre Condomínio, Edificações e as Incorporações
Imobiliárias), bem como a época e a forma de cessão de direitos ou transferência
do contrato. Atenção para os valores a serem pagos na entrega das chaves e
para a vistoria do imóvel, que deve ser feita após a expedição do auto de
conclusão - habite-se. A liberação de financiamento ao consumidor também depende
da expedição do habite-se. Informe-se sobre os casos possíveis de rescisão
e se estão fixadas as condições para devolução dos valores pagos, no caso
de inadimplência do adquirente.
IMPORTANTE: o Código de Defesa
do Consumidor estabelece que, nas vendas fora do estabelecimento comercial,
o consumidor pode desistir da compra em um prazo de até sete dias, a contar
de sua assinatura. Poderá, ainda, receber corrigidos os valores pagos.
Analise a composição da renda familiar exigida para a
compra do imóvel e informe-se sobre a quem compete o pagamento de encargos
relativos à liberação do financiamento.
Identifique o nome do agente financeiro, quais as condições
e prazos para o pagamento e a forma de correção dessas prestações.
Fique atento:
antes de concretizar qualquer negócio, consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas ou o Banco de Dados da Fundação Procon-SP, para se informar da existência de reclamações contra a incorporadora,
construtora ou intermediadora/vendedora.
Ao assinar o contrato, lembre-se de rubricar todas as
páginas. Solicite que o contrato seja assinado na presença de testemunhas
qualificadas e do vendedor. Exija, na hora, uma via do contrato original e
guarde-a com você, reconhecendo as firmas de todas as assinaturas. Posteriormente,
registre-o no Cartório de Registro de Imóveis competente.
COMPRA
DE IMÓVEIS USADOS
Kauf einer gebrauchten Immobilie
Adquirir um imóvel, novo ou usado, pode representar a
realização de um antigo projeto de vida. Se você está pensando em comprar
uma casa ou apartamento usado, fique atento a alguns cuidados.
Pesquisando sempre
Determine suas reais necessidades, disponibilidade financeira
bem como suas exigências e expectativas em relação ao bem pretendido. Aliar
satisfação, preço justo e qualidade pode não ser uma tarefa fácil.
Analisando a oferta
Avalie o imóvel, visitando-o durante o dia e à noite.
Caso elel esteja localizado em um local movimentado, considere a questão do
trânsito e do barulho. Observe se o bairro possui a infra-estrutura de que
você necessita - escolas, posto de saúde, iluminação, esgoto, supermercados,
farmácias, banco, padaria, etc. Procure verificar as condições do encanamento
e rede elétrica, a ventilação e iluminação dos ambientes, a conservação do
teto, do telhado, das paredes e do piso - veja se há rachaduras, vazamentos
ou mofo.
Verifique se há vagas na garagem e o valor do condomínio,
em caso de apartamentos. Procure informar-se sobre o rateio das contas - água,
luz, tevê a cabo, etc.. Analise se a renda familiar é compatível com os gastos
fixos da moradia. Lembre-se: o ideal é que o gasto para compra mediante o
pagamento de prestações não ultrapasse 25% do orçamento doméstico ou da renda
familiar.
Casas térreas merecem cuidados especiais quanto à segurança.
A existência de terrenos baldios e estabelecimentos comerciais próximos devem
ser bem avaliados, assim como a iluminação da rua.