Immobilienhandbuch – Loteamento
man sieht in Annoncen in brasilianischen Zeitungen oft das Wort "Lote" - soviel wie Parzelle
dieses Kapitel beschreibt was eine "Lote" ist und was man beim Kauf beachten soll

Quelle: Procon

Qual a definição de lote?

Resposta: Lote é todo terreno, cujas dimensões atendam às exigências mínimas da lei municipal, que disponha de infra-estrutura básica, isto é, que disponha de redes de esgoto, de abastecimento de água e de energia elétrica, bem como de equipamentos para escoamento de águas pluviais, iluminação pública, etc. Lote seria, então, o menor pedaço de terra "legal", que conta com uma infra-estrutura mínima.

Como devo proceder se gostar do lote e quiser comprá-lo?

Se não há impedimentos na Prefeitura e no Cartório, o melhor método para comprar um lote é fazer uma proposta de compra ao corretor ou à administradora. É importante lembrar que proposta não é contrato, constituindo-se apenas num documento que firma a intenção de compra. Qualquer sinal pago ao corretor vale como parte da entrada (a prazo) ou do valor total (na compra à vista).



Como faço para obter a escritura?

Assim que estiver de posse dos recibos de pagamento devidamente quitados, do contrato e de todos os seus documentos pessoais, é o momento de providenciar a escritura do imóvel. O documento deve ser lavrado no tabelionato de notas. Em seguida, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da região. A escritura é um documento fundamental, pois dá ao proprietário todas as garantias de propriedade do imóvel, evitando problemas futuros e até despesas extras.



O lote já é meu, mas ainda não o ocupo. O que devo fazer para evitar invasões?

Enquanto não ocupar definitivamente o lote, providencie uma cerca ou muro, mantenha o lote sempre limpo e visite-o com freqüência. É a única maneira de evitar invasões, multas municipais e a perda do bem.


O que a Lei de Loteamento (ou Lei de Parcelamento do Solo Urbano) regula?

Resposta: A Lei de Loteamento regula o parcelamento (a divisão) do solo para fins urbanos. O parcelamento do solo será feito mediante loteamento ou desmembramento. Loteamento é a subdivisão de gleba de terra em lotes destinados a construção/edificação, com aberturas de novas vias de circulação; enquanto desmembramento é a subdivisão de gleba de terra em lotes, mas com aproveitamento das vias de circulação já existentes. Ou seja, a atividade de subdividir terras em lotes, para sua posterior venda, é regulada por esta lei.

O que deve constar, obrigatoriamente, na proposta de compra de um lote?

Na proposta é obrigatório constar:

a) Qualificação e manifestação de vontade das partes;

b) Indicação do lote, conferindo sua localização com a planta aprovada pela prefeitura;

c) Valor total do lote e do sinal dado. Modo e forma de pagamento e forma de reajuste e o índice que será utilizado (informe-se sobre os índices permitidos por lei);

d) Promessa de firmar contrato e prazo para aceitação da proposta (o ideal é não ultrapassar 30 dias).

Atenção: assine e date as vias da proposta ficando com uma delas. Saiba que no pagamento do sinal as partes podem estabelecer o direito de arrependimento, não dando continuidade ao negócio. Se a desistência parte do comprador ele perde o sinal dado. Se parte do vendedor ele deve devolver o sinal em dobro.

O que o comprador pode fazer ao descobrir que seu lote (e todo o loteamento) é irregular?
(arts. 38 e 40)

Resposta: Quando o comprador de um lote verifica a irregularidade do loteamento deve suspender imediatamente o pagamento das prestações ao "loteador", passando a depositá-las no Registro de Imóveis, e notificar o "loteador" para que regularize o loteamento. Caos o "loteador" regulariza o loteamento, ele poderá levantar as prestações pagas, podendo o comprador voltar a pagar as prestações diretamente a ele. No entanto, caso o "loteador" não regularize o loteamento, a Prefeitura poderá promover a regularização, para evitar lesão aos adquirentes dos lotes e aos padrões de desenvolvimento urbano. A regularização pela Prefeitura lhe dará direito ao levantamento das parcelas depositadas pelos compradores no Registro de Imóveis.

 O que pode acontecer com o comprador inadimplente?
(arts. 32, 35 e 39)

Resposta: A lei determina que o comprador que é notificado, mas não paga prestação vencida, num prazo de 30 dias da notificação (inadimplente), terá seu contrato rescindido, e o conseqüente cancelamento do registro. Podendo o "loteador", inclusive, entrar com ação de reitegração de posse, exigindo que o comprador desocupe o imóvel.

Em caso de rescisão e cancelamento do registro por inadimplência do comprador, tendo este efetuado o pagamento de mais de um terço do valor ajustado, deverá ser restituído, pelo vendedor ("loteador"), da quantia paga. O entendimento da Justiça é o de que é inadmissível a perda das parcelas pagas e do direito à indenização por benfeitorias (melhorias que o comprador tenha feito no imóvel).

Por fim, é vedada a rescisão do contrato por inadimplência do comprador quando o loteamento não for regular, sendo obrigado o "loteador" a devolver as parcelas já pagas.

Quais as conseqüências de a compra de um lote ser considerada uma relação de consumo?

Resposta: O "loteador", considerado um fornecedor de produto (o lote), está sujeito às regras do Código de Defesa do Consumidor. Dentre essas regras, está a vedação de cláusula "leonina" (aquela que coloca o consumidor em desvantagem exagerada). Um exemplo de cláusula leonina em contrato de compra e venda de lote é aquela que determina que as prestações pagas não serão devolvidas em caso de inadimplência do comprador/consumidor. Esta cláusula, por força do Código, é considerada nula (inexistente), tendo o loteador o dever de devolver todas as parcelas pagas. Nesse sentido, há um julgado do Tribunal de Alçada do Paraná (ementa):

"Compromisso de compra e venda - bem imóvel e pagamento em parcelas mensais - rescisão possível ante o inadimplemento do devedor, com conseqüente reintegração na posse - não obstante, ante a incidência do Código de Defesa do Consumidor (art. 53, "caput") e da lei de parcelamento do solo urbano (art. 34), deve o adquirente obter a devolução das parcelas já pagas, com atualização monetária e ser ressarcido pelas benfeitorias necessárias e úteis - entendimento doutrinário. recurso conhecido e provido" (Apelação Cível - 0067003700 - São José dos Pinhais - juiz Moraes Leite - segunda Câmara Cível – j.: 16/10/96).

Quais medidas deve-se tomar antes de comprar um lote?

Antes de comprar um lote, é preciso fica atento a alguns detalhes, como:

a) não se deve comprar, nunca, um lote sem visitá-lo antes; isso evita que se compre um brejo, parte de um lote, um morro, uma área preservada, aterrada ou de proteção a mananciais;

b) é importante localizar o terreno mostrado na planta aprovada pela prefeitura, e verificar se tem saneamento básico e serviços como ruas abertas, luz, água, transporte coletivo, estabelecimentos comerciais próximos;

c) antes de comprar, vá a prefeitura; verifique se o loteamento está aprovado e se o cronograma de obras está sendo cumprido. Se a área for de utilidade pública, poderá ser desapropriada. Se o terreno estiver localizado em zona urbana, o loteamento depende da aprovação de vários órgãos públicos. Caso vá comprar chácaras ou sítios, informe-se primeiramente na Delegacia Regional do Incra, para ter certeza que a área está em zona rural.

d) verificar no Cartório de Registro de Imóveis se o loteamento está registrado; lembre-se de pedir uma certidão de propriedade, com negativa de ônus e alienações. Isto prova que o imóvel está desembaraçado e quem é o verdadeiro proprietário.



Quais os procedimentos a tomar após estar com a escritura em mãos?

Quando o proprietário já possui a escritura, deve solicitar por escrito na Prefeitura a alteração do imposto territorial para seu nome, fornecendo o endereço para entrega das guias.

Quais procedimentos deve-se tomar ao assinar o contrato de compra de um lote?

Assim que tiver posse da sua via do contrato, registre-a no Cartório de Registro de Imóveis da região. É obrigatório constar no contrato: nome, carteira de identidade, CPF (CGC para pessoa jurídica), nacionalidade, estado civil e residência do comprador e do vendedor; nome e localização do imóvel, número e data do registro, descrição, confrontações, área e demais características do imóvel; preço, prazo, valor do sinal, forma e local do pagamento; taxas de juros que serão aplicadas sobre o saldo devedor e sobre as prestações vencidas e não pagas; declaração das restrições urbanísticas da legislação local; caso seja encontrada diferença de metragem na área do imóvel (para mais ou para menos), deve constar como será feito o acerto.



Qual o procedimento que deve ser adotado para que o loteamento seja regular?

Resposta: Antes mesmo da elaboração do projeto de loteamento, o "loteador" deverá solicitar à Prefeitura Municipal informações sobre a área que pretende lotear, para que a Prefeitura possa estabelecer diretrizes de uso do solo, determinar as áreas que deverão ser reservadas para implantação de equipamentos públicos (como postes de luz, redes de água e esgoto), dentre outras coisas.

Após a expedição dessas diretrizes, e da elaboração do projeto, o "loteador" deverá submetê-lo à aprovação da Prefeitura (salvo quando a aprovação for de competência do Estado, como o caso de uma gleba de terras situada entre dois municípios), determinando um prazo para que as obras sejam executadas.

Depois de aprovado o projeto, este deverá ser registrado no Registro de Imóveis, acompanhado dos documentos enumerados na lei (art. 18), tais como, o título de propriedade do imóvel, certidões negativas de tributos incidentes sobre o imóvel (atestam que o proprietário pagou todos os impostos referentes ao imóve, como o IPTU), etc.

Verificados todos os documentos e consultada mais uma vez a Prefeitura, será feito o registro do loteamento, com uma indicação para cada lote. Cabe ao "loteador" elaborar contratos de compra e venda de lotes, com observância dos requisitos da lei (art. 26), os quais serão submetidos a registro. Por fim, o comprador do lote terá direito ao registro do lote adquirido em seu nome, mas somente após a quitação das obrigações assumidas no contrato de compra e venda. Vale lembrar que a lei proíbe a venda de "parcelas de loteamento" (lotes) não registrados.

É permitido o loteamento em área de mananciais?

Resposta: As áreas de mananciais são consideradas áreas de preservação permanente; dessa forma, o parcelamento de solo realizado nessas áreas é irregular, mesmo se levado em consideração o valor social do loteamento, e o direito à moradia. Nesses casos, Justiça têm determinado a reparação integral dos danos causados ao meio ambiente, e a demolição das edificações existentes na área de preservação. (nesse sentido decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo - Apelação Cível n. 232.422-1 - São Bernardo do Campo - 5ª Câmara Civil - Relator: Marcus Andrade - 28.12.95 - V. U.).

Mananciais

Atenção redobrada deve ser dada à aquisição de terrenos localizados em áreas de proteção aos mananciais (áreas legalmente protegidas como represas, rios, nascentes etc. para garantia da preservação dos recursos hídricos destinados, inclusive, ao fornecimento de água potável), que além de apresentarem restrições de uso e construção, também necessitam de aprovação de órgãos específicos. No interior pode-se consultar o DNPRN - Departamento Nacional de Proteção de Recursos Naturais e na capital , a Secretaria do Meio Ambiente.

Há algumas maneiras em que é possível a ocupação destas áreas, mas os projetos e a execução das obras dependem da aprovação prévia do Departamento do Uso do Solo Metropolitano (DUSM) da Secretaria de Estado do Meio Ambiente.

Consulta aos órgãos governamentais
· Na prefeitura da região, verifique se o loteamento está devidamente aprovado e se o cronograma de obras foi ou está sendo cumprido.
· Na Secretaria Municipal da Habitação, indague se a área não é de utilidade pública ou de interesse social, casos em que poderão ocorrer desapropriação.
· Solicite, ainda, certidão negativa de débito de IPTU (Imposto Territorial Urbano), para evitar surpresas relativas a débitos pendentes do terreno.

Cartório de Registro de Imóveis

Confira se o imóvel está registrado e solicite uma certidão negativa de ônus e alienação, para comprovar que o imóvel está desembaraçado e quem é o verdadeiro proprietário.

Não acredite em propostas verbais dos vendedores, especialmente em relação a irregularidades em documentações. Só adquira o imóvel se a situação do lote ou terreno estiver regularizada e, portanto, dentro do previsto em lei.

Proposta

Esse documento não é um contrato, apenas uma intenção de compra. É obrigatório constar: qualificação e manifestação de vontade das partes, indicação do lote - conferindo sua localização com a planta aprovada pela prefeitura, valor total do lote e do sinal dado, modo e forma de pagamento e de reajuste (anual, segundo a legislação vigente), com a especificação do índice a ser utilizado, taxa de juros para a venda em prestações, promessa de firmar contrato, prazo para aceitação da proposta - o ideal é não ultrapassar 30 dias. Assine e date as vias da proposta ficando com uma delas.

IMPORTANTE: as partes podem estabelecer, quando do pagamento do sinal, o direito de arrependimento. Se a desistência for do comprador, ele perde o sinal dado; se o vendedor é quem desiste, ele deve devolver o sinal em dobro.

Verifique se há outras despesas ou obrigações a serem cumpridas, tais como taxa de conservação e manutenção, filiação à associação de moradores, padrão construtivo, etc.

Examine atentamente a proposta e, na dúvida, não assine. Solicite maiores esclarecimentos e, caso necessite, procure ajuda de um órgão de defesa do consumidor de sua região ou de um advogado especializado.

ATENÇÃO!
Consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas da Fundação Procon-SP antes de assinar o contrato, para verificar se a empresa possui reclamações e se elas foram solucionadas.

Contrato

Na compra de qualquer tipo de imóvel, leia atentamente o contrato de compra e venda e certifique-se de que as cláusulas traduzem exatamente o que foi ajustado verbalmente, comparando com o que consta da proposta ou minuta do contrato. Risque todos os espaços em branco.

O contrato deve conter os dados pessoais do comprador e do vendedor (nome, R.G., CPF e CGC/MF para pessoa jurídica, nacionalidade, estado civil e residência), a área e demais características do imóvel. Outros dados igualmente importantes e obrigatórios são: valor total do imóvel e das prestações, prazo e forma de pagamento, periodicidade (anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste, eventual incidência de juros, local de pagamento, penalidades no atraso do pagamento de parcelas, valor do sinal antecipado e todas as condições prometidas pelo vendedor.

O contrato deve ser assinado e datado. Uma cópia é do comprador, que deverá registrá-la de imediato no Cartório de Imóveis da região.

IMPORTANTE: verifique junto à prefeitura sobre a possibilidade de desdobramento do lote, caso esteja sendo vendido ½ lote, pois, caso contrário, não será possível sua regularização - aprovação de planta para construção, escritura definitiva, imposto, numeração da casa, etc. Pague sempre a prestação na data estabelecida e guarde todos os recibos. Eles comprovam que você está em dia com suas obrigações ou que quitou o lote, quando da lavratura da escritura definitiva.

Caso o vendedor não queira receber as prestações, não deixe de pagá-las. Vá ao cartório onde o contrato está registrado e solicite que o vendedor seja notificado para receber a prestação naquele local. Você poderá, ainda, procurar um advogado para efetuar a consignação do pagamento junto ao Poder Judiciário.

A Escritura

Após o pagamento integral do lote leve todos os seus documentos pessoais, além do contrato e recibos, ao Tabelionato de Notas que lavrará a escritura. Não pague a chamada "Taxa de Minuta" ou "Termo de Quitação" que os vendedores costumam cobrar nessa ocasião. Se for imposta essa cobrança, não aceite, procure um órgão de defesa do consumidor. Em seguida, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis da região. Por fim, na prefeitura, peça por escrito a alteração do lançamento do imposto territorial para seu nome, fornecendo o endereço para o recebimento do carnê. Se pretender construir, oriente-se junto à prefeitura local como obter as devidas autorizações.