Mietwohnung Rechte Mietsvertrag
ALUGUEL RESIDENCIAL
CONTRATO
DE LOCAÇÃO (MODELO)
Os signatários deste instrumento, de um lado Pedro de Tall, R.G.:001.234.567-89,
residente à Rua das Amoras, 89, comerciante, C.P.F.:052.052.052-52, e de outro
lado José Soselino, R.G.:002.345.678-91, tecelão, C.P.F.:520.520.520-52; contratam,
entre si, que:
1-O imóvel situado na Rua das Ameixeiras, 98, de propriedade de Pedro de
Tall, será locado para José Joselino nas condições abaixo estipuladas:
2-O prazo da locação é de 30 meses contados a partir de 01.05.97, a terminar
em 31.10.99, ressalvada a hipótese de prorrogação da locação, que deverá ser
feita por escrito. O imóvel objeto desta locação destina-se exclusivamente
ao uso residencial do locatário.
3-Caso o locatário não restitua o imóvel no fim do prazo contratual, pagará
enquanto estiver na posse do mesmo, o aluguel mensal reajustado nos termos
da lei.
4-O valor do aluguel mensal é de R$100,00 (cem reais), que o locatário
se compromete a pagar pontualmente até o dia 10 do mês posterior ao vencido,
na residência do locador. O valor do aluguel contratado será reajustado anualmente.
5-O locatário deve trazer o imóvel locado em boas condições de higiene
e limpeza, com os aparelhos sanitários e de iluminação, pintura, telhado,
vidraças, torneiras e ralos, bem como os demais acessórios em perfeito estado
de conservação e funcionamento para assim restituí-los quando findo ou rescindido
este contrato.
6-Obriga-se o locatário a satisfazer a todas as exigências dos Poderes
Públicos, a que der causa, e a não transferir este contrato, nem fazer modificações
no imóvel sem autorização escrita do locador.
7-O locatário desde já faculta ao locador examinar ou vistoriar o imóvel
locado, de seis em seis meses, aos sábados, às 10:00hs.
8-O locatário não pode ceder, sublocar o imóvel, no todo ou em parte, sem
prévio consentimento por escrito do locador.
9-O locatário se compromete a pagar as contas de água, luz e o IPTU.
10-O locatário paga neste ato o valor de R$300,00 (trezentos reais), a
título de CAUÇÃO (depósito), que será devolvido, no final da locação, nos
termos da lei.
11-Fica estipulada a multa no valor de um aluguel para qualquer das partes
que infringir qualquer cláusula deste contrato.
E por assim terem contrato, assinam o presente, em 2 (duas) vias, em presença
das testemunhas abaixo:
Cidade, dia de mês de ano
PEDRO DE TALL _ RG: 001.234.567-89 ____________________________
JOSÉ JOSELINO _ RG: 002.345.678-91 ____________________________
TESTEMUNHAS:
Helem Helena — RG: 003.456.789-01 _____________________________
Mauro Maureano — RG: 004.567.890-12 _____________________________
RECIBO (modelo)
Despesas: Aluguel _________________
Água _________________
Luz _________________
IPTU _________________
Outros _________________
Nome do Inquilino ________________________________________
Valor Total (por extenso): __________________________________
Tipo de locação (residencial ou comercial): _____________________
Data de vencimento: __________ mês correspondente: ___________
Endereço do imóvel: ______________________________________
_________________________________________
(assinatura do locador ou de pessoa
autorizada)
ALUGUEL: PERGUNTAS E RESPOSTAS
Fragen und Antworten
Revisão
de aluguel
1 - Qual a diferença
entre revisão de aluguel e reajuste de aluguel?
O reajuste de alé a
atualização do valor do aluguel nos prazos determinados em lei ou pelo contrato,
calculado pelo índice de inflação estipulado em contrato ou na lei, correspondentes
ao período.
A revisão do valor
de aluguel, ou revisional, significa que, em qualquer momento e de comum acordo,
o inquilino e o proprietário do imóvel residencial podem alterar o contrato
de locação, estabelecendo um novo valor para a locação. A revisional geralmente
acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos
valores praticados pelo mercado.
2 - De acordo com a
Lei do Inquilinato, quando o proprietário pode pedir a revisão do valor do
aluguel judicialmente?
A Lei nº 8.245/91,
em vigor, estabelece que a revisão judicial do valor do aluguel só poderá
ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo. O proprietário
precisa entrar com uma ação revisional na Justiça para obter a atualização.
3 - Como evitar a ação
revisional ou revisão judicial do aluguel?
O inquilino deverá
buscar uma forma de acordo com o locador, pois a ação revisional implicará
em gastos com honorários de advogado, perícia, etc. Este acordo deverá ser
firmado, por escrito, no contrato de locação por meio de um adendo contratual,
onde conste o novo valor como sendo um acordo de revisão de aluguel.
4 - Como saber se o
proprietário está querendo cobrar um aluguel muito acima do valor do mercado?
O inquilino deve fazer
uma pesquisa de mercado, comparando os aluguéis cobrados para residências
de mesmo padrão, na região em que mora. Desta forma, o locatário terá uma
idéia se o locador não está pedindo um valor muito acima da média praticada.
5 - Não existindo um
acordo amigável e se o proprietário entrar com uma ação revisional, o que
acontece?
Se não existir acordo
amigável e o proprietário entrar com ação revisional, o juiz poderá fixar
um valor provisório de aluguel. O valor definitivo do aluguel só será fixado
em sentença. Observe a diferença entre o aluguel provisório e o fixado em
sentença:
PROVISÓRIO - O juiz
fixará o valor, que não ultrapassará 80% (oitenta por cento) da quantia solicitada
pelo proprietário. Mas o inquilino poderá pedir a revisão desse valor, caso
não concorde.
FIXADO EM SENTENÇA
- Esse aluguel passa a valer desde o início da ação de revisão. Ou seja, caso
o aluguel em sentença seja maior do que o aluguel provisório, a diferença
deve ser corrigida e paga pelo inquilino.
6 - Ao fazer uma revisão
de aluguel deve ser feito necessariamente um novo contrato de locação?
Não. Basta o inquilino
e o proprietário definirem por escrito que, naquela data, o valor do aluguel
foi aumentado em razão de uma revisão amigável de aluguel e que este novo
valor passará a valer pelo período de um ano. Este documento, assinado por
ambas as partes, é chamado de adendo contratual e passa a integrar o contrato
de locação.
ATENÇÃO: é importante
que o inquilino verifique a data de reajuste do aluguel, antes de assinar
o acordo de revisão. Lembre-se: o novo valor do aluguel residencial vigorará
pelo prazo de um ano, podendo ser, então, novamente reajustado.
Alguns proprietários
definem no contrato que o reajuste obedecerá ao prazo mínimo que a lei estabelecer.
Atenção! Caso esta cláusula esteja prevista em seu contrato ou adendo a ser
assinado, saiba que, se houver alteração na legislação, você terá um reajuste
em prazo inferior ao combinado anteriormente.
IMPORTANTE: o inquilino
também pode mover ação de revisão contra o proprietário, se o aluguel estiver
acima do mercado.
LEMBRE-SE: para evitar
uma ação revisional, um acordo amigável entre as partes é o melhor caminho.
Retomada
do imóvel
7 - O que é retomada
de imóvel locado?
Significa pedir o imóvel.
Pode ser durante ou ao final do contrato. A lei prevê todos os casos sujeitos
à retomada. Informe-se!
8 - O proprietário
pode pedir verbalmente que o inquilino desocupe o imóvel?
Caso o proprietário
tenha interesse na retomada do imóvel, deverá informar o inquilino por meio
de documento que comprove essa intenção: notificação, carta registrada, etc.
9 - Quando o proprietário
pede o imóvel, o inquilino é obrigado a sair no dia seguinte?
Não. O prazo mínimo
concedido em lei para a desocupação, terminado o contrato de locação, é de
30 dias. Saiba que existem diversas situações previstas em lei. Caso você
esteja com este problema, procure maiores informações e, principalmente, não
assine quaisquer documentos antes de uma orientação jurídica.
10 - Se o inquilino
não desocupar o imóvel ao final do contrato ou dentro dos prazos legais, o
proprietário pode chegar lá e colocar as coisas do inquilino na rua, ou impedir
o inquilino de permanecer no imóvel?
Não. Se o inquilino
não desocupar o imóvel, o proprietário poderá entrar com uma ação de despejo,
ou seja, o juiz determinará a desocupação do imóvel. Se o proprietário decidir
pela desocupação do imóvel à força, dispondo na rua fogão, camas, roupas,
etc., o inquilino poderá acionar a polícia, pois a lei não lhe dá esse direito.
Caso exista acordo amigável para a desocupação do imóvel, deve-se honrar o
que foi combinado.
Denúncia
vazia
11 - O que é denúncia
vazia?
A denúncia vazia é
a retomada do imóvel pelo proprietário, podendo ser feita sem necessidade
de justificativa quando termina o prazo de locação estipulado em contrato.
Ela poderá ser feita independentemente de notificação ou aviso.
12 - Quando a denúncia
vazia pode ocorrer?
A) Nas locações que
a partir de 20/12/1991 foram contratadas por escrito, e cujo prazo inicial
de locação seja igual ou superior a 30 meses (2 anos e meio).
NOTA: se o inquilino
permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o proprietário
poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30 dias para
a desocupação.
B) Nas locações ajustadas
verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o inquilino
tiver permanecido na locação por mais de cinco anos ininterruptos.
NOTA: as locações ajustadas
verbalmente podem ser comprovadas através de recibos, contas de luz, testemunhas,
etc.
13 - Existem outros
casos onde a desocupação do imóvel pode ocorrer?
Sim. A retomada do
imóvel pode, ainda, ser solicitada pelo proprietário nestes casos:
a) acordo formal entre
as partes;
b) infração legal ou
contratual;
c) falta de pagamento
do aluguel e/ou encargos;
d) necessidade de reparação
urgente do imóvel determinado pelo Poder Público (Prefeitura, por exemplo)
e que seja recusada pelo inquilino ou não possa ser executada com sua permanência
no imóvel;
e) alienação, venda
ou cessão do imóvel. Nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel
é de 90 dias;
f) extinção do usufruto
ou fideicomisso. Nestas situações o prazo para desocupação do imóvel é de
30 dias;
g) em todos os casos
citados na resposta à pergunta de nº 17.
14 - Se o prazo de
locação ainda não estiver terminado, o proprietário pode vender o imóvel e
exigir a saída do inquilino?
Caso a locação esteja
no prazo determinado, mesmo que o imóvel seja vendido, transferido ou cedido
a terceiros, a permanência do inquilino no imóvel estará garantida durante
este período desde que, no contrato, conste cláusula de vigência para o caso
de venda e o contrato esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
15 - Se o inquilino
quiser sair do imóvel antes de terminado o prazo da locação contratada, ele
deverá pagar alguma coisa ao proprietário?
O inquilino poderá
rescindir o contrato de locação no prazo determinado e sair do imóvel desde
que pague a multa pactuada (proporcional ao prazo) ou, na sua falta, a que
for determinada judicialmente. Saiba que o inquilino não é obrigado a pagar
a multa se a rescisão do contrato de locação decorrer de transferência de
emprego para outra localidade, feita pelo seu empregador. Neste caso, o proprietário
deverá ser notificado com pelo menos 30 dias de antecedência.
16 - Se o contrato
de locação for por prazo indeterminado e o inquilino quiser deixar o imóvel,
o que ele deverá fazer?
Se o contrato for por
prazo indeterminado, o inquilino poderá desocupar o imóvel comunicando o proprietário
com 30 dias de antecedência. Este comunicado deve ser feito por escrito, em
duas vias. Uma delas ficará com o inquilino e deverá ser devidamente protocolada
pelo proprietário.
17 - Quando o contrato
de locação for inferior a 30 meses (dois anos e meio), em que casos o proprietário
poderá pedir a desocupação do imóvel?
a) no caso de extinção
do contrato de trabalho vinculado à locação;
b) para uso próprio,
do cônjuge ou companheiro;
c) para uso residencial
de ascendentes ou descendentes que não disponham de imóveis próprios;
d) para demolição e
edificação;
e) para realização
de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20% (vinte por cento);
f) em todos os casos
citados na resposta à pergunta de nº 13.
LEMBRE-SE: a intervenção
do Poder Judiciário, por meio da ação de despejo, só ocorre quando não for
possível o acordo ou a desocupação voluntária do imóvel.
Caso o proprietário
tenha entrado com uma ação de despejo para retomada do imóvel, e o inquilino
concordar com a desocupação e manifestar-se por meio de advogado no prazo
da contestação, serão concedidos seis meses para a desocupação do imóvel.
Se o inquilino respeitar o acordo, não pagará as despesas processuais e os
honorários do advogado do proprietário.
NOTA: caso não respeite
o acordo, além de arcar com as custas, o inquilino receberá a ordem judicial
de despejo.
18 - A falta de pagamento
do aluguel pode ocasionar uma ação de despejo?
Sim. A falta de pagamento
de aluguel e dos encargos da locação, como água, luz, condomínio, etc., constitui
uma infração contratual e pode acarretar uma ação de despejo por falta de
pagamento.
19 - Durante o andamento
da ação do despejo, o inquilino pode evitar o despejo por falta de pagamento?
Sim. O inquilino poderá,
no prazo de contestação, evitar o despejo requerendo a autorização para o
pagamento integral da dívida atualizada.
20 - Quantas vezes
o inquilino pode se utilizar do recurso de pagar o aluguel após a ação de
despejo por falta de pagamento?
No período de um ano,
o inquilino só poderá utilizar este recurso por duas vezes. Se nesse período
for movida uma terceira ação por falta de pagamento, o despejo é inevitável.
21 - Se o proprietário
não aceitar receber o valor do aluguel, o que o inquilino poderá fazer para
pagar esse aluguel e evitar, assim, uma ação de despejo por falta de pagamento?
Se o proprietário se
recusar a receber o pagamento do aluguel, o inquilino deverá efetuar este
pagamento em juízo. O depósito em juízo é feito por meio de uma ação chamada
"ação de consignação", que só um advogado poderá fazer. Atualmente,
com as alterações feitas no Código de Processo Civil (Lei 8.951/94), o inquilino
poderá cumprir sua obrigação de pagamento efetuando um depósito da quantia
devida em um estabelecimento bancário, nos moldes da lei. Apenas os bancos
estatais estão autorizados a aceitar este tipo de depósito.
22 - Se o inquilino
efetuar o depósito do valor do aluguel no banco (de acordo com a lei), o proprietário
ainda poderá entrar com a ação de despejo?
Sim. O proprietário
pode discordar do valor referente ao aluguel que foi depositado pelo inquilino
junto ao banco. Por uma ação de despejo, o proprietário poderá pedir o imóvel
alegando, inclusive, o não pagamento integral da obrigação (dívida).
23 - O proprietário
pode se negar a fornecer recibo de aluguel e encargos?
Não. O proprietário
é obrigado a entregar o recibo discriminando o valor do aluguel e dos encargos,
tais como água, luz condomínio, etc. No caso das habitações multifamiliares
(cortiços), se o locador ou sublocador negar-se a dar o recibo, o inquilino
ou sublocatário deverá dirigir-se à delegacia mais próxima e comunicar o fato
ao delegado. A recusa do fornecimento de recibo é crime previsto na Lei do
Inquilinato.
24 - Se a imobiliária
quiser cobrar taxas a elaboração do contrato, ficha cadastral, etc., o inquilino
deverá pagar?
Não. Estas despesas
devem ser pagas pelo proprietário do imóvel.
25 - Muitas vezes,
quando o inquilino se recusa a pagar as taxas cobradas pelas imobiliárias
(ficha cadastral, elaboração de contrato , etc.), corre o risco de não conseguir
alugar o imóvel. O que este inquilino deve fazer nesta situação?
A FundaçãoProcon-SP
orienta este inquilino a pedir um recibo discriminando o pagamento. Uma outra
alternativa é o inquilino pagar com um cheque nominal, tendo o cuidado de
escrever no verso do cheque a finalidade do pagamento (por exemplo, "este
valor refere-se ao pagamento da taxa de ficha cadastral, cobrado pela imobiliária
Casas & Casas Ltda"). Deste modo, depois que estiver dentro do imóvel,
o inquilino poderá fazer uma reclamação junto a um órgão de defesa do consumidor.
26 - Se o inquilino
morrer, sua família pode continuar morando no imóvel?
Sim. Morrendo o inquilino,
a locação é assumida pela mulher (cônjuge) ou companheira e, sucessivamente,
pelos herdeiros e pessoas que viviam na dependência econômica do locatário,
como por exemplo, seus filhos.
27 - Se o inquilino
tiver feito obras (benfeitorias) para melhor aproveitar o imóvel ou deixá-lo
mais bonito, ele tem o direito a receber de volta o valor gasto nestas obras
quando terminar o contrato de locação?
Não. O proprietário
só é obrigado a reembolsar o inquilino pelas despesas com as obras necessárias
para conservação de um imóvel _ são as chamadas benfeitorias necessárias.
Qualquer obra para embelezar ou melhorar o imóvel é considerada benfeitoria
voluntária, e o valor que o inquilino tenha gasto com elas não será indenizado.
28 - Quais os documentos
normalmente exigidos para a elaboração de um contrato de locação?
Por parte do proprietário:
título de propriedade, procuração, se o contrato for assinado por um representante,
cédula de identidade, CPF, contas de serviços públicos, tais como água, luz,
etc. e carnê do IPTU.
Por parte do inquilino:
carteira de identidade, CPF e comprovação de renda (contra-cheque).
Por parte do fiador
(se existir): cédula de identidade, CPF, escritura definitiva do imóvel colocada
em fiança e carnê do IPTU do imóvel do fiador.
LEMBRE-SE: ao desocupar
o imóvel, o inquilino deve solicitar a vistoria e o comprovante da entrega
das chaves ao proprietário ou imobiliária. Sesnão, o aluguel pode continuar
sendo cobrado.
TELEFONES
E ENDEREÇOS ÚTEIS
CRECI
- Conselho Regional dos Corretores de Imóveis
Rua Pamplona, 1.200 - térreo
Fone: 3884-6677
(mantém e informa o cadastro dos corretores e imobiliárias regularizadas)
DISQUE
IPTU - Prefeitura de São Paulo
Fone: 5574 5011
(informa sobre impostos em atraso e cálculos, isenções, certidões, etc.)
SECRETARIA MUNICIPAL DE HABITAÇÃO/SP - RESOLO III
Rua São Bento, 405 - 2º andar
(informações sobre a regularização de imóveis da capital)
SECRETARIA ESTADUAL DO MEIO AMBIENTE
Av. Prof. Hermmann Jr, 345
Fone: 3030-6000
(informa se o imóvel está em área de manancial)
SINDUSCON - Sindicato da Indústria da Construção Civil
Rua Dona Veridiana, 55
Fone: 224 0566
AELO - Associação das Empresas de Loteamento
Av. Paulista, 575 - cj. 509/510
Fone: 289 1788
AABIC - Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de
São Paulo
Rua Estados Unidos, 89
Fone: 3887-3372