Mietvertrag in Spanien

Auszug aus dem spanischem Zivilgesetzbuch

arrendatario = Mieter, Pächter,
arrendador = Vermieter, Verpächter,

deterioro = Schaden, Abnutzung, wertminderung, Beschädigung,

TITULO VI
DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO = Mietvertrag
CAPITULO I
Disposiciones generales
Artículo 1542.
El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios.
Artículo 1543.
En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de
una cosa por tiempo determinado y precio cierto.
Artículo 1544.
En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra
o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.
Artículo 1545.
Los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia de este contrato.
CAPITULO II

De los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas = Vermietung
Sección 1ª
Disposiciones generales
Artículo 1546.
Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar
el servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o
servicio que se obliga a pagar.
Artículo 1547.
Cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare
la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada,
abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule.
Artículo 1548.
Los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los
administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento
las cosas por término que exceda de seis años.
Modificado por arts. 1 y 2 de la Ley 14/1975, de 2 mayo (RCL 1975, 913).
Artículo 1549.
Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se
hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.
Artículo 1550.
Cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el
arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su
responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador.

Artículo 1551.
Sin perjuicio de su obligación para con el subarrendador, queda el subarrendatario
obligado a favor del arrendador por todos los actos que se refieran al uso y conservación
de la cosa arrendada en la forma pactada entre el arrendador y el arrendatario.
Artículo 1552.
El subarrendatario queda también obligado para con el arrendador por el importe del
precio convenido en el subarriendo que se halle debiendo al tiempo del requerimiento,
considerando no hechos los pagos adelantados, a no haberlos verificado con arreglo a la
costumbre.
Artículo 1553.
Son aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamiento
contenidas en el título de la compraventa

En los casos en que proceda la devolución del precio, se hará la disminución proporcional
al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa.
Sección 2ª
De los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario
Artículo 1554.
El arrendador está obligado:
1º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
2º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de
conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del
contrato.
Artículo 1555.
El arrendatario está obligado:
1º A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
2º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso
pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada
según la costumbre de la tierra.
3º A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.
Artículo 1556.
Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los
artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y
perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.
Artículo 1557.
El arrendador no puede variar la forma de la cosa arrendada.

Artículo 1558.
Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa
arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario
obligación de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea
privado de una parte de la finca.
Si la reparación dura más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del arriendo a
proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado.
Si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su
familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir el contrato.

Artículo 1559.

El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve
plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente
prepare en la cosa arrendada.
También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la
necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2º del artículo 1554.
En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su
negligencia se ocasionaren al propietario.
Artículo 1560.
El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un
tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa
contra el perturbador.
No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un
particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde.
Artículo 1561.
El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo
que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
Artículo 1562.
A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el
arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.
Artículo 1563.
El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no
ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Artículo 1564.
El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.
Artículo 1565.
Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin
necesidad de requerimiento.
Artículo 1566.
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa
arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por
el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido
requerimiento.
Artículo 1567.
En el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas
por un tercero para la seguridad del contrato principal.

Artículo 1568.
Si se pierde la cosa arrendada o alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo
estipulado, se observará respectivamente lo dispuesto en los artículos 1182 y 1183 y en
los 1101 y 1124.
Artículo 1569.
El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas
siguientes:
1ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los
arrendamientos en los artículos 1577 y 1581.
2ª Falta de pago en el precio convenido.
3ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
4ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer; o
no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número 2º del artículo 1555.
Artículo 1570.
Fuera de los casos mencionados en el artículo anterior, tendrá el arrendatario derecho a
aprovechar los términos establecidos en los artículos 1577 y 1581.
Artículo 1571.
El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al
verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger
los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le
indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Artículo 1572.
El comprador con pacto de retraer no puede usar de la facultad de desahuciar al
arrendatario hasta que haya concluido el plazo para usar del retracto.

Artículo 1573.
El arrendatario tendrá, respecto de las mejoras útiles y voluntarias, el mismo derecho que
se concede al usufructuario.
Artículo 1574.
Si nada se hubiere pactado sobre el lugar y tiempo del pago del arrendamiento, se estará,
en cuanto al lugar, a lo dispuesto en el artículo 1171; y, en cuanto al tiempo, a la
costumbre de la tierra.
Sección 3ª
Disposiciones especiales para los arrendamientos de predios rústicos
Derogada en lo que se oponga por art. 13 de la Ley 23 julio 1942 (RCL 1942, 1233).

Artículo 1575.
El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra
arrendada o por pérdida de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en
caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e
imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario.
Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación
insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes
no hayan podido racionalmente prever.
Derogado en lo que se oponga por disp. final 2ª de la Ley 15 marzo 1935 (RCL 1935,
527).
Derogado en lo que se oponga por disp. final 2ª de la Ley 15 marzo 1935 (RCL 1935,
527).
Artículo 1576.
Tampoco tiene el arrendatario derecho a rebaja de la renta cuando los frutos se han
perdido después de estar separados de su raíz o tronco.
Derogado en lo que se oponga por disp. final 2ª de la Ley 15 marzo 1935 (RCL 1935,
527).
Artículo 1577.
El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho
por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada
diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.
El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas
sean éstas.

Derogado en lo que se oponga por art. 13 de la Ley 23 julio 1942 (RCL 1942, 1233).
Artículo 1578.
El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y demás medios
necesarios para las labores preparatorias del año siguiente; y, recíprocamente, el entrante
tiene obligación de permitir al colono saliente lo necesario para la recolección y
aprovechamiento de los frutos, todo con arreglo a la costumbre del pueblo.
Derogado en lo que se oponga por disp. final 2ª de la Ley 15 marzo 1935 (RCL 1935,
527).

Artículo 1579.
El arrendamiento por aparcería de tierras de labor, ganados de cría o establecimientos
fabriles e industriales, se regirá por las disposiciones relativas al contrato de sociedad y
por las estipulaciones de las partes, y, en su defecto, por la costumbre de la tierra.
Derogado en lo que se oponga por disp. final 2ª de la Ley 15 marzo 1935 (RCL 1935,
527).
Derogado en lo que se oponga por disp. final 2ª de la Ley 15 marzo 1935 (RCL 1935,
527).
Sección 4ª
Disposiciones especiales para el arrendamiento de predios urbanos
Artículo 1580.
En defecto de pacto especial, se estará a la costumbre del pueblo para las reparaciones
de los predios urbanos que deban ser de cuenta del propietario. En caso de duda se
entenderán de cargo de éste.
Artículo 1581.
Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha
fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el
término.
Artículo 1582.
Cuando el arrendador de una casa, o de parte de ella, destinada a la habitación de una
familia, o de una tienda, o almacén, o establecimiento industrial, arrienda también los
muebles, el arrendamiento de éstos se entenderá por el tiempo que dure el de la finca
arrendada.