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Der Vertrag in Spanien
Kauf- und Verkaufs Vertrag in Spanien


Eigentum in Spanien / property in Spain

Die "escritura" in Spanien

"finca"

Rangordnung im Grundbuch in Spanien

contrato de opción de compra = Registrierung eines Vorkaufrechtes / Vorvertrages in Spanien siehe Reglamento Hipotecario Artikel 14

La promesa de vender o comprar = Kaufversprechen / Verkaufsversprechen in Spanien (der Vorvertrag in Spanien) - Art. 1451 código civil

 

Kauf- und Verkaufs Vertrag = CONTRATO DE COMPRA Y VENTA

Auszug codigo civil  

TITULO IV
DEL CONTRATO DE COMPRA Y VENTA (der Kauf- und Verkaufsvertrag)
CAPITULO I

De la naturaleza y forma de este contrato
Artículo 1445.
bis Artículo 1536

 

Über illegale Klauseln in verträgen steht auch viel im Konsumentenschutzgesetz, ab
Artikel 80 cláusulas abusivas

Und im Zivilgesetzbuch ab 1300
CAPITULO VI
De la nulidad de los contratos
= Ungültigkeit / Nichtigkeit von Verträgen

Der Vertrag in Spanien

TITULO II
DE LOS CONTRATOS = der Vertrag - von den Verträgen

CAPITULO I
Disposiciones generales
Artículo 1254.
El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio.
Artículo 1255.
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.
Artículo 1256.
La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.
Artículo 1257.
Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley.
Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada.

Artículo 1258.
Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.
Artículo 1259.
Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal.
El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante.
Artículo 1260.
No se admitirá juramento en los contratos. Si se hiciere se tendrá por no puesto.

CAPITULO II
De los requisitos esenciales para la validez de los contratos
Disposición general
Artículo 1261.
No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes:

1º Consentimiento de los contratantes.
2º Objeto cierto que sea materia del contrato.
3º Causa de la obligación que se establezca.
Sección 1ª
Del consentimiento
Artículo 1262.
El consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la
cosa y la causa que han de constituir el contrato.
La aceptación hecha por carta no obliga al que hizo la oferta sino desde que llegó a su
conocimiento. El contrato, en tal caso, se presume celebrado en el lugar en que se hizo la
oferta.
Artículo 1263.
No pueden prestar consentimiento:
1º Los menores no emancipados.
2º Los incapacitados.
Este artículo ha sido redactado conforme a la Ley 14/1975, de 2 mayo (RCL 1975, 913).
El núm. 2º ha sido modificado por LO 1/1996, de 15 enero (RCL 1996, 145).

Artículo 1264.
La incapacidad declarada en el artículo anterior está sujeta a las modificaciones que la ley determina, y se entiende sin perjuicio de las incapacidades especiales que la misma establece.
Artículo 1265.
Será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo.
Artículo 1266.
Para que el error invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo.
El error sobre la persona sólo invalidará el contrato cuando la consideración a ella hubiese sido la causa principal del mismo.
El simple error de cuenta sólo dará lugar a su corrección.
Artículo 1267.
Hay violencia cuando para arrancar el consentimiento se emplea una fuerza irresistible.

Hay intimidación cuando se inspira a uno de los contratantes el temor racional y fundado de sufrir un mal inminente y grave en su persona o bienes, o en la persona o bienes de su cónyuge, descendientes o ascendientes.
Para calificar la intimidación debe atenderse a la edad y a la condición de la persona.
El temor de desagradar a las personas a quienes se debe sumisión y respeto no anulará el contrato.
Este artículo ha sido redactado conforme a Ley 11/1990, de 15 octubre (RCL 1990, 2139).
Artículo 1268.
La violencia o intimidación anularán la obligación, aunque se hayan empleado por un tercero que no intervenga en el contrato.
Artículo 1269.
Hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho.
Artículo 1270.
Para que el dolo produzca la nulidad de los contratos, deberá ser grave y no haber sido empleado por las dos partes contratantes.
El dolo incidental sólo obliga al que lo empleó a indemnizar daños y perjuicios.

Sección 2ª
Del objeto de los contratos
Artículo 1271.
Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, aun las futuras.
Sobre la herencia futura no se podrá, sin embargo, celebrar otros contratos que aquellos cuyo objeto sea practicar entre vivos la división de un caudal conforme al artículo 1056.
Pueden ser igualmente objeto de contrato todos los servicios que no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres.
Artículo 1272.
No podrán ser objeto de contrato las cosas o servicios imposibles.
Artículo 1273.
El objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie. La indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes.

Sección 3ª
De la causa de los contratos

Artículo 1274.
En los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte; en los remuneratorios, el servicio o beneficio que se remunera, y en los de pura beneficencia, la mera liberalidad del bienhechor.
Artículo 1275.
Los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral.
Artículo 1276.
La expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a la nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita.
Artículo 1277.
Aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita mientras el deudor no pruebe lo contrario.
CAPITULO III
De la eficacia de los contratos
Artículo 1278.
Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.

Artículo 1279.
Si la Ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas
las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse
recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y
demás requisitos necesarios para su validez.

Welche Dokumente / Urkunden formpflichtig bzw. notariatsaktspflichtig sind, wird im spanischen Zivilgesetzbuch festgelegt:

Artículo 1280.
Deberán constar en documento público:
= verpflichtend zur Ausführung in einer öffentlicher Urkunde / oder beglaubigtem Dokument

Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
= Die Handlungen und Verträge die zum Ziel haben: Errichtung / Schaffung, Übertragung, Änderung oder Löschung von Rechten an Liegenschaften / Immobilien!

2º Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero.
= Bestandsrechte (Miete, Pacht) für 6 oder mehr Jahre


3º Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.

4º La cesión, repudiación y renuncia de los derechos hereditarios o de los de la sociedad conyugal.

5º El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero.

6º La cesión de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en escritura pública.
También deberán hacerse constar por escrito, aunque sea privado, los demás contratos en que la cuantía de las prestaciones de uno o de los dos contratantes exceda de 1.500 pesetas.

CAPITULO IV
De la interpretación de los contratos


Artículo 1281.
Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.
Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.
Artículo 1282.
Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.
Artículo 1283.
Cualquiera que sea la generalidad de los términos de un contrato, no deberán entenderse comprendidos en él cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre que los interesados se propusieron contratar.
Artículo 1284.
Si alguna cláusula de los contratos admitiere diverso sentido, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto.
Artículo 1285.
Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas.
Artículo 1286.
Las palabras que puedan tener distintas acepciones serán entendidas en aquella que sea más conforme a la naturaleza y objeto del contrato.

Artículo 1287.
El uso o la costumbre del país se tendrán en cuenta para interpretar las ambigüedades de los contratos, supliendo en éstos la omisión de cláusulas que de ordinario suelen establecerse.
Artículo 1288.
La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad.
Artículo 1289.
Cuando absolutamente fuere imposible resolver las dudas por las reglas establecidas en los artículos precedentes, si aquéllas recaen sobre circunstancias accidentales del contrato, y éste fuere gratuito, se resolverán en favor de la menor transmisión de derechos e intereses. Si el contrato fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses.

Si las dudas de cuya resolución se trata en este artículo recayesen sobre el objeto
principal del contrato, de suerte que no pueda venirse en conocimiento de cuál fue la
intención o voluntad de los contratantes, el contrato será nulo.

CAPITULO V
De la rescisión de los contratos

Artículo 1290.
Los contratos válidamente celebrados pueden rescindirse en los casos establecidos por la
ley.
Artículo 1291.
Son rescindibles.
1º Los contratos que pudieren celebrar los tutores sin autorización judicial, siempre que
las personas a quienes representan hayan sufrido lesión en más de la cuarta parte del
valor de las cosas que hubiesen sido objeto de aquéllos.
2º Los celebrados en representación de los ausentes, siempre que éstos hayan sufrido la
lesión a que se refiere el número anterior.
3º Los celebrados en fraude de acreedores, cuando éstos no puedan de otro modo cobrar
lo que se les deba.

4º Los contratos que se refieran a cosas litigiosas, cuando hubiesen sido celebrados por
el demandado sin conocimiento y aprobación de las partes litigantes o de la Autoridad
judicial competente.
5º Cualesquiera otros en que especialmente lo determine la ley.
El núm. 1º ha sido nuevamente redactado por LO 1/1996, de 15 enero (RCL 1996, 145).
Artículo 1292.
Son también rescindibles los pagos hechos en estado de insolvencia por cuenta de
obligaciones a cuyo cumplimiento no podía ser compelido el deudor al tiempo de hacerlos.
Artículo 1293.
Ningún contrato se rescindirá por lesión, fuera de los casos mencionados en los números
1º y 2º del artículo 1291.

Artículo 1294.
La acción de rescisión es subsidiaria; no podrá ejercitarse sino cuando el perjudicado
carezca de todo otro recurso legal para obtener la reparación del perjuicio.
Artículo 1295.
La rescisión obliga a la devolución de las cosas que fueron objeto del contrato con sus
frutos, y del precio con sus intereses; en consecuencia, sólo podrá llevarse a efecto
cuando el que la haya pretendido pueda devolver aquello a que por su parte estuviese
obligado.
Tampoco tendrá lugar la rescisión cuando las cosas, objeto del contrato, se hallaren
legalmente en poder de terceras personas que no hubiesen procedido de mala fe.
En este caso podrá reclamarse la indemnización de perjuicios al causante de la lesión.
Artículo 1296.
La rescisión de que trata el número 2º del artículo 1291 no tendrá lugar respecto de los
contratos celebrados con autorización judicial.
Artículo 1297.
Se presumen celebrados en fraude de acreedores todos aquellos contratos por virtud de
los cuales el deudor enajenare bienes a título gratuito.
También se presumen fraudulentas las enajenaciones a título oneroso, hechas por
aquellas personas contra las cuales se hubiese pronunciado antes sentencia condenatoria
en cualquier instancia o expedido mandamiento de embargo de bienes.

Artículo 1298.
El que hubiese adquirido de mala fe las cosas enajenadas en fraude de acreedores,
deberá indemnizar a éstos de los daños y perjuicios que la enajenación les hubiese
ocasionado, siempre que por cualquier causa le fuere imposible devolverlas.
Artículo 1299.
La acción para pedir la rescisión dura cuatro años.
Para las personas sujetas a tutela y para los ausentes, los cuatro años no empezarán
hasta que haya cesado la incapacidad de los primeros, o sea conocido el domicilio de los
segundos.

CAPITULO VI
De la nulidad de los contratos
= Ungültigkeit / Nichtigkeit von Verträgen

Artículo 1300.
Los contratos en que concurran los requisitos que expresa el artículo 1261 pueden ser anulados, aunque no haya lesión para los contratantes, siempre que adolezcan de alguno de los vicios que los invalidan con arreglo a la ley.

Artículo 1301.
La acción de nulidad sólo durará cuatro años. Este tiempo empezará a correr:

En los casos de intimidación o violencia, desde el día en que éstas hubiesen cesado.
En los de error, o dolo, o falsedad de la causa, desde la consumación del contrato.
Cuando la acción se refiere a los contratos celebrados por los menores o incapacitados,
desde que salieren de tutela.
Si la acción se dirigiese a invalidar actos o contratos realizados por uno de los cónyuges
sin consentimiento del otro, cuando este consentimiento fuere necesario, desde el día de
la disolución de la sociedad conyugal o del matrimonio salvo que antes hubiese tenido
conocimiento suficiente de dicho acto o contrato.
Modificado por arts. 1 y 2 de la Ley 14/1975, de 2 mayo (RCL 1975, 913).
Artículo 1302.
Pueden ejercitar la acción de nulidad de los contratos los obligados principal o
subsidiariamente en virtud de ellos. Las personas capaces no podrán, sin embargo, alegar
la incapacidad de aquellos con quienes contrataron; ni los que causaron la intimidación o
violencia, o emplearon el dolo o produjeron el error, podrán fundar su acción en estos
vicios del contrato.

Artículo 1303.
Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente
las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los
intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes.
Artículo 1304.
Cuando la nulidad proceda de la incapacidad de uno de los contratantes, no está obligado
el incapaz a restituir sino en cuanto se enriqueció con la cosa o precio que recibiera.
Artículo 1305.
Cuando la nulidad provenga de ser ilícita la causa u objeto del contrato, si el hecho
constituye un delito o falta común a ambos contratantes, carecerán de toda acción entre
sí, y se procederá contra ellos, dándose, además, a las cosas o precio que hubiesen sido
materia del contrato, la aplicación prevenida en el Código Penal (RCL 1995, 3170)
respecto a los efectos o instrumentos del delito o falta.
Esta disposición es aplicable al caso en que sólo hubiere delito o falta de parte de uno de
los contratantes; pero el no culpado podrá reclamar lo que hubiese dado, y no estará
obligado a cumplir lo que hubiera prometido.
Artículo 1306.
Si el hecho en que consiste la causa torpe no constituyere delito ni falta, se observarán
las reglas siguientes:
1ª Cuando la culpa esté de parte de ambos contratantes, ninguno de ellos podrá repetir lo
que hubiera dado a virtud del contrato, ni reclamar el cumplimiento de lo que el otro
hubiese ofrecido.

2ª Cuando esté de parte de un solo contratante, no podrá éste repetir lo que hubiese dado
a virtud del contrato, ni pedir el cumplimiento de lo que se le hubiera ofrecido. El otro, que
fuera extraño a la causa torpe, podrá reclamar lo que hubiera dado, sin obligación de
cumplir lo que hubiera ofrecido.
Artículo 1307.
Siempre que el obligado por la declaración de nulidad a la devolución de la cosa, no
pueda devolverla por haberse perdido, deberá restituir los frutos percibidos y el valor que
tenía la cosa cuando se perdió, con los intereses desde la misma fecha.
Artículo 1308.
Mientras uno de los contratantes no realice la devolución de aquello a que en virtud de la
declaración de nulidad esté obligado, no puede el otro ser compelido a cumplir por su
parte lo que le incumba.
Artículo 1309.
La acción de nulidad queda extinguida desde el momento en que el contrato haya sido
confirmado válidamente.
Artículo 1310.
Sólo son confirmables los contratos que reúnan los requisitos expresados en el artículo
1261.
Artículo 1311.

La confirmación puede hacerse expresa o tácitamente. Se entenderá que hay
confirmación tácita cuando, con conocimiento de la causa de nulidad y habiendo ésta
cesado, el que tuviese derecho a invocarla ejecutase un acto que implique
necesariamente la voluntad de renunciarlo.
Artículo 1312.
La confirmación no necesita el concurso de aquel de los contratantes a quien no
correspondiese ejercitar la acción de nulidad.
Artículo 1313.
La confirmación purifica al contrato de los vicios de que adoleciera desde el momento de
su celebración.
Artículo 1314.
También se extinguirá la acción de nulidad de los contratos cuando la cosa, objeto de
éstos, se hubiese perdido por dolo o culpa del que pudiera ejercitar aquélla.
Si la causa de la acción fuere la incapacidad de alguno de los contratantes, la pérdida de
la cosa no será obstáculo para que la acción prevalezca, a menos que hubiese ocurrido
por dolo o culpa del reclamante después de haber adquirido la capacidad.

 

De la naturaleza y forma de este contrato
Artículo 1445.
Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo
represente.
Artículo 1446.
Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el
contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por
permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su
equivalente; y por venta en el caso contrario.
Artículo 1447.
Para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta,
o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada.
Si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato.
Artículo 1448.
También se tendrá por cierto el precio en la venta de valores, granos, líquidos y demás
cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en determinado día,
Bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, Bolsa o mercado,
con tal que sea cierto.
Artículo 1449.
El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.
Artículo 1450.
La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si
hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el
otro se hayan entregado.

Artículo 1451.
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará
derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y
comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el
presente libro.
Artículo 1452.
El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato, se regulará
por lo dispuesto en los artículos 1096 y 1182.
Esta regla se aplicará a la venta de cosas fungibles, hecha aisladamente y por un solo
precio o sin consideración a su peso, número o medida.
Si las cosas fungibles se vendieren por un precio fijado con relación al peso, número o
medida, no se imputará el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o
medido, a no ser que éste se haya constituido en mora.
Artículo 1453.
La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de las cosas
que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirán hechas siempre bajo
condición suspensiva.
Artículo 1454.
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el
contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Artículo 1455.
Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la
primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo
pacto en contrario.

Artículo 1456.
La enajenación forzosa por causa de inutilidad pública se regirá por lo que establezcan las
leyes especiales.
CAPITULO II
De la capacidad para comprar o vender
Artículo 1457.
Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código
autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes.
Artículo 1458.
El marido y la mujer podrán venderse bienes recíprocamente.
Modificado por art. 4 de la Ley 11/1981, de 13 mayo (RCL 1981, 1151).
Artículo 1459.
No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por
persona alguna intermedia:
1º Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que
estén bajo su guarda o protección.
2º Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen
encargados.
3º Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
4º Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de
los establecimientos también públicos, de cuya administración estuvieren encargados.

Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la
venta.
5º Los Magistrados, jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y
Juzgados y Oficiales de justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el
Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones,
extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión.
Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre
coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean.
La prohibición contenida en este número 5º comprenderá a los Abogados y Procuradores
respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su
profesión y oficio.
El núm. 1 aparece redactado conforme a la LO 1/1996, de 15 enero (RCL 1996, 145).
CAPITULO III
De los efectos del contrato de compra y venta cuando se ha perdido la cosa
vendida
Artículo 1460.
Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la
misma, quedará sin efecto el contrato.
Pero si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del
contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total
convenido.

CAPITULO IV
De las obligaciones del vendedor

Sección 1ª
Disposición general

Artículo 1461.
El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.
Sección 2ª
De la entrega de la cosa vendida
Artículo 1462.
Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del
comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a
la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se
dedujere claramente lo contrario.
Artículo 1463.
Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles
se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o
guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no
puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya
en su poder por algún otro motivo.
Artículo 1464.
Respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo
1462. En cualquier otro caso en que éste no tenga aplicación se entenderá por entrega el
hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de
su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor.

Artículo 1465.
Los gastos para la entrega de la cosa vendida serán de cuenta del vendedor, y los de su
transporte o traslación de cargo del comprador, salvo el caso de estipulación especial.
Artículo 1466.
El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no le ha
pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.
Artículo 1467.
Tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se haya
convenido en un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre
que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de
perder el precio.
Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo
convenido.
Artículo 1468.
El vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al
perfeccionarse el contrato.
Todos los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el
contrato.
Artículo 1469.
La obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador
todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes:
Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de
un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al
comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero, si esto
no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la
rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la
cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble.
Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad
expresada en el contrato.
La rescisión, en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando el menos
valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio convenido.
Artículo 1470.
Si, en el caso del artículo precedente, resultare mayor cabida o número en el inmueble
que los expresados en el contrato, el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso
de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en
el mismo contrato; pero, si excedieren de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar
entre satisfacer el mayor valor del inmueble, o desistir del contrato.
Artículo 1471.
En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad
de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo aunque resulte
mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.
Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más fincas las vendidas por un solo precio;
pero, si, además de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenación de
inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número, el vendedor estará obligado
a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda
de la cabida o número expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá una disminución
en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato
quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se
estipuló.
Artículo 1472.
Las acciones que nacen de los tres artículos anteriores prescribirán a los seis meses,
contados desde el día de la entrega.

Rangordnung bei Immobilien in Spanien

Artículo 1473.
Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere
mueble.

Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.

Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que
haya buena fe.