Die "escritura" in Spanien
"deeds" in Spain
Private Dokumente - öffentliche Dokumente
"finca" in Spanien
Rangordnung bei Grundbucheintragungen in Spanien
Grundbuch Spanien
illegale Hausbesetzung in Spanien / Besetzung des Eigentums in Spanien Squatter in Spain
CAPITULO III
De la eficacia de los contratos = Die Beweiskraft von Verträgen
Artículo 1280. (das Einzige was nicht freiwillig ist in Spanien, sondern ein "MUSS")
Deberán constar en documento público: (das Zeitwort deber bedeutet nun mal eindeutig "müssen")
Deberán constar en documento público: = verpflichtend zur Ausführung in einer öffentlicher bzw. notariell beglaubigten Urkunde / Dokument = escritura publica (sonst keinerlei Beweiskraft!)
1º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
= Die Akte und Verträge die zum Ziel haben: Errichtung / Schaffung, Übertragung, Änderung oder Löschung von dinglichen Rechten an Liegenschaften / Immobilien!
2º Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero.
= Bestandsrechte (Miete, Pacht) für 6 oder mehr Jahre
Die beliebtesten Aussagen von deutschen Anwälten, deutschsprachigen Anwälten, Auswanderer Seiten, deutsche und deutschsprechenden Immoiblienmaklern in Spanien: "Leider gibt es in Spanien z.B. keine dem § 311 b) Abs. 1 BGB Regelung (Pflicht zur notariellen Beurkundung von Immobilienkaufverträgen)! Solche Aussagen entstammen immer von Personen, die meistens weder das deutsche Gesetzbuch kennen und schon gar nicht das spanische Gesetzbuch! Solche Aussagen haben nur ein einziges psychologisches Mittel: Sie sollen den Personen vertrauen, die Ihnen das sagen! Beispiel: Und was steht im spanischen Zivilgesetzbuch unter Artikel 1280?? Wie eigenartig! Aber, aber da steht doch dasselbe!? Vermeiden Sie deutschsprachige Auswanderer, die nicht die spanischen Gesetze kennen, Spanien dauernd kritisieren auf Grund zu niedrigen IQs, und sich als fachkundig für spanische Juristik ausgeben! |
Das Wort "sujetar"
sujetar = verpflichten, binden, unterwerfen, festnageln, beherrschen, festmachen,
los títulos sujetos a inscripción = eintragungspflichtige Titel / Dokumente , verpflichtend zur Verbücherung
sujetar - Erklärung auf spanisch:
Quelle: http://www.diccionarios.com/detalle.php?palabra=sujetar&dicc_51=on&dicc_51=on&palabra2=&Buscar.x=0&Buscar.y=0
Obligar a alguien o algo a seguir una conducta o un conjunto de normas determinados: todavía en esta época se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero
Titel
Ursprung des Wortes: althochdeutsch titul, titulo (m), daneben: titulâ, titalâ, titelâ (f)
http://de.wiktionary.org/wiki/Titel
Bedeutung: ein Grund etwas durchzuführen, insbesondere in Besitz zu nehmen
Rechtstitel
http://de.wiktionary.org/wiki/Rechtstitel
Bedeutungen:
[1] Recht: öffentliche Urkunde, die einen Anspruch feststellt und Grundlage einer Vollstreckung sein kann
Die "escritura" ist eine "Urkunde" - der "Titel"!!!
Der "Titel" ist der Rechtsgrund zum Erwerb an einer Sache.
Definition "titulo" auf spanisch:
http://es.wikipedia.org/wiki/T%C3%ADtulo_y_modo
La teoría del título y el modo es un sistema de transmisión de la propiedad de las cosas que requiere la celebración de un contrato y la posterior entrega de la cosa que se quiere transmitir, sin que sea suficiente cualquiera de las dos por separado. Es el sistema vigente en España en la actualidad
Título de propiedad
http://www.euroresidentes.com/vivienda/hipotecas/diccionario/titulo_de_propiedad.htm
siehe auch: http://www.derecho.com/c/Titulo+de+propiedad
Modus
Herkunft: latein : modus = „Art und Weise“
Durch den "modus" wird ausgesagt auf welche Art die Rechte an einer Sache erworben wird! Bei unbeweglichen Sachen wie Liegenschaften wird die Art der Erwerbung - der "Modus" durch die Eintragung ins Grundbuch (oder ein öffentliches Register - andere Länder) öffentlich gemacht!
Das Publizitätsprinzip - was soviel bedeutet: die Öffentlichkeit ist Zeuge einer durchgeführten Übertragung einer Liegenschaft!
Bei beweglichen Sachen - Auto zB. - ist der Modus die Übergabe der Sache an den neuen Eigentümer!
escritura siehe auch: http://www.derecho.com/c/Escritura
Das Wort "escritura" ist wohl das am häufigsten falsch interpretierte und mißverstandenste Wort in Spanien, jedoch das am häufigsten gebrauchte Wort im Immobilienrecht und Immobilienhandel in Spanien, und das am häufigsten gebrauchte Wort für Immobilienbetrüger!
Die "escritura " ist NICHT der Grundbuchauszug!
Grundbuchauszug in Spanien nennt man "nota simples" (nicht beglaubigt) oder certificacion del dominio (beglaubigter Grundbuchauszug)
Das Zeitwort "escriturar" bedeutet soviel wie: notariell aufsetzen, beurkundigen, notariell beurkunden, urkundlich beglaubigen !
Wenn man also ein ein Schriftstück von einem Notar in Form eines Notariatsakt ausetzen läßt und dieser Notar dieses Schriftstück dann beglaubigt / beurkundet, so entsteht eine notariell beglaubigte Urkunde:
eine "escritura"
In diesem Wort steckt also schon die Pflicht, um eine notarielle Beglaubigung - eine Beurkundigung vorzunehmen!
Erklärung auf spanisch: http://www.derecho.com/c/Escritura
Documento por el cual se declara que una o más personas contraen un compromiso firmado por ellas y autorizado por un notario que lo faculta para ser inscrito en el Registro de la propiedad correspondiente. La acción de hacer una escritura se llama "escriturar".
Um welche Urkunde es sich dann genau handelt - sei es nun um einen Kauf-/Verkaufvertrag (compraventa), eine Heiratsurkunde, eine Übertragungsurkunde oder eine Schenkungsurkunde, eine Abtretungsurkunde - das alles erkennt man erst durch das angegliederte
bezügliche Fürwort "de" und die genaue Bezeichnung der beglaubigten Urkunde wie z.B. "compraventa" = ein Kauf- / Verkaufsvertrag!
Eine "escritura de compraventa" ist also ein aufgesetzter Kauf- / Verkaufsvertrag! (auch für einen Autokauf kann man eine "escritura de compraventa" aufsetzen und beglaubigen lassen!
Durch den Verkaufsvertrag = escritura de compraventa - also der "Titel = titulo auf spanisch, entsteht ein Verpflichtungsgeschäft!
escritura publica
Sehr gebräuchlich ist auch der Ausdruck "escritura publica" - vor allem im spanischen und portugiesischen und dem gesamten lateinamerikanischem Raum!
Beste Erklärung für die "escritura publica" steht im spanischen WIKI: http://es.wikipedia.org/wiki/Escritura_p%C3%BAblica
"publica" = öffentlich (die Öffentlichkeit wird zum Zeugen)!
Eine "escritura publica" ist somit ein öffentliche Urkunde, die NUR von einem Notar aufgesetzt werden kann, oder von einem von Gericht bevollmächtigten Urkundenbeamten (fedatario público) !
Wie auch im WIKI steht: por ejemplo una compra-venta de vivienda, una hipoteca, la adjudicación de una herencia, etc. = z.B ein Kauf/Verkaufsvertrag einer Liegenschaft, eine Hypothek, eine Urkunde über Zuteilung einer ERbschaft = Einantwortungsurkunde usw.
| Wichtigster Unterschied von einer Urkunde = escritura und einer öffentlichen Urkunde = escritura publica: Urkunden = escrituras werden auch von Anwälten erstellt öffentliche Urkunden = escritura publica dürfen nicht von Anwälten erstellt werden sondern nur von Notaren oder Gerichten!!! In Spanien: NICHT vom "escribano"!! |
Es geht vor allem bei Ausländern das Gerücht in Spanien um, dass man mit einer "escritura" beim Immobilienkauf schon Eigentümer ist!
Stimmt das?
Nein, denn das Gesetz schreibt wie in Deutschland / Österreich vor, dass die "escritura de compra/venta" - also der Kaufvertrag beurkundet werden muss, es muss also eine "escritura publica" erstellt werden beim Notar oder Gericht!!
WICHTIG: Muss nun ein Kaufvertrag also ein Rechtstitel über den Erwerb von unbeweglichem Eigentum (Immobilien) in Spanien beurkundet werden durch einen Notar oder Gericht?
Gesetzlich geregelt ist das in Spanien im codigo civil (Zivilgesetzbuch von Spanien) unter:
CAPITULO III
De la eficacia de los contratos = Die Beweiskraft von Verträgen (das Einzige was nicht freiwillig ist in Spanien, sondern ein "MUSS")
Artículo 1280.
- Liegenschaftskauf, Übertragung Löschung, Bestandsrechte
Deberán constar en documento público: (das Zeitwort deber bedeutet nun mal eindeutig "müssen")
1º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
2º Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercer
Verschiedene Arten von "escrituras" in Spanien:
escritura de donación de inmueble = Schenkungsurkunde über die Schenkung einer Immobilie
escritura de cesión = Abtretungsurkunde
escritura de cesión de derechos = Urkunde über die Abtretung von Rechten
escritura de cesión de derechos posesorios = Urkunde über die Abtretung von Besitzrechten
escritura de cesión de derechos hereditarios = Urkunde über die Abtretung von Erbrechten
escritura de matrimonio civil = Heiratsurkunde (zivil)
Escritura De Posesion = Besitzurkunde
escritura pública de domínio útil = Öffentliche (beglaubigte) Urkunde für Pachtrechte
escritura pública de compraventa de inmueble = öffentliche (beglaubigte) Urkunde eines Kauf- und Verkaufes einer Immobilie = Kaufvertragsurkunde
Sie sehen also, das Wort "escritura" allein sagt nicht viel aus!
Das Wort Urkunde wird im deutschen mit einem "s" verbunden, und zwar mit einem anderen Hauptwort! (Abtretungsurkunde, Schenkungsurkunde, Einantwortungsurkunde, Kaufvertragsurkunde z.B.) - Zwei Wörter werden im deutschen verbunden !!
Das funktioniert im spanischen nicht, deswegen benützt man im spanischen das bezügliche Fürwort "de" und dann erst ergibt das Wort einen Sinn!!
Durch eine "escritura pbulica" werden dingliche Rechte übertragen! Und in dieser Urkunde werden genau beschrieben, welche Rechte übertragen werden!!
Wann braucht man beim Immobilienerwerb bzw. Übertragung eine "escritura publica"?
Auch bei Testamenten ist eine "escritura publica" vorgeschrieben (Man könnte ja eine Immobilie auch erben..):
Artículo 704.
Los testamentos otorgados sin autorización del Notario serán ineficaces si no se elevan a escritura pública y se protocolizan en la forma prevenida en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Auszug aus dem codigo civil
bei Schenkungen = donación (falls man eine Immobilie geschenkt bekommt)
Artículo 633.
Para que sea válida la donación de cosa inmueble ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que
deba satisfacer el donatario.
Sección 1ª
De los documentos públicos = von öffentlichen Urkunden / Dokumenten
Artículo 1216.
Son documentos públicos los autorizados por un Notario o empleado público competente,
con las solemnidades requeridas por la ley.
Artículo 1217.
Los documentos en que intervenga Notario público se regirán por la legislación notarial.
Artículo 1218.
Los documentos públicos hacen prueba, aun contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste.
También harán prueba contra los contratantes y sus causahabientes, en cuanto a lasdeclaraciones que en ellos hubiesen hecho los primeros.
Bei Übertragung der Rechte von Immobilien ist in Spanien gesetzlich eine "escritura publica" vorgeschrieben!!! Welche Rechte - also Pacht, Eigentum, Miete, Besitz, Baurecht usw. - übertragen werden, dass steht dann in der "escritura publica" - also eine öffentliche Urkunde durch die Rechte übertragen werden!!!
Sollte Ihnen ein Makler oder eine Privatperson erzählen, er hätte eine "escritura", und er weiß nicht, um welche Art von "escritura" es sich handelt, dann sollten Sie sehr vorsichtig sein!
Gesetzliche Vorschrift der Beglaubigung der Urkunde zur Übertragung von Immobilienrechten in Spanien steht im Zivilgesetzbuch:
CAPITULO III
De la eficacia de los contratos = Die Beweiskraft von Verträgen
Artículo 1280.
- Liegenschaftskauf, Übertragung Löschung, Bestandsrechte
Deberán constar en documento público:
1º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
2º Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero.
CAPITULO II
Del censo enfitéutico = Erbpacht (Erbbaurecht / Baurecht) in Spanien
Sección 1ª
Disposiciones relativas a la enfiteusis
Artículo 1628.
El censo enfitéutico sólo puede establecerse sobre bienes inmuebles y en escritura pública.
Artículo 1667.
La sociedad civil se podrá constituir en cualquiera forma, salvo que se aportaren a ella bienes inmuebles o derechos reales,
en cuyo caso será necesaria la escritura pública.
Gibt es eine vergleichbare Definition im deutschsprachigem Raum??
Ja, vor allem im österreichischem Rechtssystem gibt es eine sehr klare und deutliche gesetzliche Regulierung für öffentliche Urkunden!
Auszug aus dem österreichischen Grundbuchgesetz:
§ 33.
(1) Öffentliche Urkunden, auf Grund deren Einverleibungen stattfinden können, sind:
a) die über Rechtsgeschäfte von einer öffentlichen Behörde oder von einem Notar innerhalb der Grenzen ihrer Amtsbefugnisse aufgenommenen Urkunden, wenn sie mit den im § 32 vorgeschriebenen Erfordernissen versehen sind;
Natürlich ist der Vergleich mit dem österreichischen Recht nur ein Beispiel zum besseren Verständnis der Definition "escritura publica = öffentliche Urkunde"!
Beurkundigungspflicht in Österreich ABGB:
a) durch Vertrag
'§ 432. Zu diesem Zwecke muß über das Erwerbungsgeschäft eine beglaubigte Urkunde in der zur Gültigkeit des Geschäftes vorgeschriebenen Form oder eine öffentliche Urkunde ausgefertigt werden.
In Spanien muss man klarerweise die gesetzlichen Definitionen der spanischen Gesetzgebung über private (Artículo 1216) und öffentliche Dokumente (Artículo 1225) befolgen bzw. durchlesen und verstehen
- das Grundprinzip bleibt jedoch dasselbe!
Welche Urkunden / Dokumente in Spanien, d.h. welche "escrituras" verpflichtend zur Registrierung im kompetenten Grundbuch sind, dieser Hinweis steht im spanischen Zivilgesetzbuch:
Man beachte besonders den Hinweis im código civil unter:
Artículo 608.
Para determinar los títulos sujetos a inscripción o anotación, la forma, efectos y extinción de las mismas, la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria
= Um festzustellen / nachzuweisen was gesetzlich verpflichtend registrieren muß, welche Form , Efekte und die Löschung derselben, muß man sich nach dem Gesetz Ley Hipotecaria (spanisches Hypothekengesetz / Grundbuchgesetz) richten!!
Welche Dokumente / Urkunden formpflichtig bzw. notariatsaktspflichtig sind, wird im spanischen Zivilgesetzbuch festgelegt:
Artículo 1280.
Deberán constar en documento público: = verpflichtend zur Ausführung in einer öffentlicher bzw. notariell beglaubigten Urkunde / Dokument = escritura publica
1º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
= Die Akte und Verträge die zum Ziel haben: Errichtung / Schaffung, Übertragung, Änderung oder Löschung von Rechten an Liegenschaften / Immobilien!
2º Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero.
= Bestandsrechte (Miete, Pacht) für 6 oder mehr Jahre
3º Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.
4º La cesión, repudiación y renuncia de los derechos hereditarios o de los de la sociedad conyugal.
5º El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar a tercero.
6º La cesión de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en escritura pública.
También deberán hacerse constar por escrito, aunque sea privado, los demás contratos en que la cuantía de las prestaciones de uno o de los dos contratantes exceda de 1.500 pesetas.
Artículo 606.
Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
= Die Eigentumstitel und andere dingliche Rechte über Immobilien, die nicht ins Grundbuchregister eingetragen wurden, haben keinerlei Benachteiligung / Beeinträchtigung auf Dritte!
Der Artikel 606 ist genau dieser Artikel, der besagt, dass die Einverleibung des Eigentums in das Grundbuch / Eigentumsregister in Spanien freiwillig ist! D.h. aber nicht unbedingt, dass das nicht wichtig wäre!!!
Einverleibung bedeutet soviel wie: die Rechte die bei einem notariell beurkundeten Kaufvertrag entstehen also bei einer escritura publica , diese Rechte können ins Grundbuch eingetragen werden!
In Deutschland und Österreich ein "Muss" , in Spanien freiwillig!!!
Aber schon gar nicht bedeutet dieser Artikel, dass es deswegen nicht wichtig wäre, im Grundbuch nachzusehen!! Denn freiwillig bzw. nicht verpflichtend heißt ja nicht, dass andere Personen eine Eintragung freiwillig schon vorgenommen haben - und das würde bedeuten jemand anderer steht im Rang!!! - siehe Rangordnung
In Auswanderer Foren und auf Seiten deutscher Anwälte die in Spanien tätig sind und auf Seiten von spanischen Anwälten die nicht gut deutsch sprechen steht oft die Behauptung:
"Die Eintragung ins Eigentumsregister hat meist deklatorische Wirkung"!
Tja da klingt gut, juristisch und ist allerding juristischer Schwachsinn!!
Weiteres ist eine Einverleibung der Rechte einer "escritura" nicht dasselbe wie die Beurkundung bzw. Beglaubigung eines Kaufvertrages!
Auch in Spanien git es die Rangordnung und vor allem gibt es "anotaciónes preventiva" = zuvorkommende Anmerkungen! Siehe Ley hipotecaria Artículo 42. bis 75, und ab Artikel 76 bis 103 über die Löschungen von Anmerkungen!
Das wäre z.B. ein Eigentumsvormerkung, ein eingetragenes Vorkaufsrecht, Belastungen usw., und wenn man nicht vor dem Kauf sich einen Grundbuchauszug holt ( = Certificación de dominio y cargas) siehe:
http://www.registradores.org/certificaciones_registro.jsp
dann riskiert man viel!!
Das Grundbuch in Spanien als nur "deklarativ" anzusehen, kann also dazu führen, dass Sie sozusagen sich Probleme aufhalsen, die nicht sein müssten!!
Vor allem ist genau das der Grund, dass die Beurkundung des Kaufvertrages in Spanien ein "MUSS" ist, da die Einverleibung der entstandenen Rechte durch den Kaufvertrag ins Grundbuch freiwillig ist!
Öffentliche Urkunden in Deutschland und Österreich:
(öffentlich auf spanisch: publica)
Dokument, Niederschrift, Urkunde auf spanisch: escritura
In Deutschland:
§ 129
Öffentliche Beglaubigung (BGB)
(1) Ist durch Gesetz für eine Erklärung öffentliche Beglaubigung vorgeschrieben, so muss die Erklärung schriftlich abgefasst und die Unterschrift des Erklärenden von einem Notar beglaubigt werden. Wird die Erklärung von dem Aussteller mittels Handzeichens unterzeichnet, so ist die im § 126 Abs. 1 vorgeschriebene Beglaubigung des Handzeichens erforderlich und genügend.
(2) Die öffentliche Beglaubigung wird durch die notarielle Beurkundung der Erklärung ersetzt.
Zivilprozessordnung
Titel 9
Beweis durch Urkunden
§ 415
Beweiskraft öffentlicher Urkunden über Erklärungen
(1) Urkunden, die von einer öffentlichen Behörde innerhalb der Grenzen ihrer Amtsbefugnisse oder von einer mit öffentlichem Glauben versehenen Person innerhalb des ihr zugewiesenen Geschäftskreises in der vorgeschriebenen Form aufgenommen sind (öffentliche Urkunden), begründen, wenn sie über eine vor der Behörde oder der Urkundsperson abgegebene Erklärung errichtet sind, vollen Beweis des durch die Behörde oder die Urkundsperson beurkundeten Vorganges.
(2) Der Beweis, dass der Vorgang unrichtig beurkundet sei, ist zulässig.
Beurkundungsgesetz
§ 1 Geltungsbereich
(1) Dieses Gesetz gilt für öffentliche Beurkundungen und Verwahrungen durch den Notar.
(2) Soweit für öffentliche Beurkundungen neben dem Notar auch andere Urkundspersonen oder sonstige Stellen zuständig sind, gelten die Vorschriften dieses Gesetzes, ausgenommen § 5 Abs. 2, entsprechend.
§ 8 Grundsatz
Bei der Beurkundung von Willenserklärungen muß eine Niederschrift über die Verhandlung aufgenommen werden.
§ 17 BeurkG Grundsatz
In Österreich:
Notariatsakt und Beurkundung Notariatsordnung
(Notariatsacte.)
Auszug Notariatsordnung Österreich
§. 2
Die von Notaren aufgenommenen Notariatsurkunden (Notariatsacte, Notariatsprotokolle und notarielle Beurkundungen), sowie die nach diesem Gesetze ertheilten Ausfertigungen sind, wenn bei der Aufnahme und Ausfertigung alle als wesentlich vorgeschriebenen Förmlichkeiten beobachtet worden sind, öffentliche Urkunden.