Immobilien- Makler Provisionen
Provisionen / courtage für den Makler
brokers commission / professional fee brokers in Austria
Verlust der Provison für den Immobilienmakler
/ reduced commission for real estate agents in Austria / loosing fee for real estate agents in Austria
VERKAUF
Vermittlung beim Verkauf von Liegenschaften:
Die Umsatzsteuer ist in den festgelegten Höchstbeträgen nicht enthalten.
Höchstbetrag ist 6 % ohne Umsatzsteuer ( 3 % vom Verkäufer / Auftraggeber und 3 % vom Käufer)
Die Umsatzsteuer von 20 % auf die Provision wird dem Kunden aufgerechnet!!
Provisionsüberwälzung
laut § 12 Abs. 2 der IMV darf der Makler mit dem Auftraggeber Vereinbarungen treffen über die Aufteilung der Provision:
z.B. 0 Prozent für den Käufer und 6 % (maximum) für den Verkäufer / Auftraggeber!
oder auch: 1 % für den Käufer und 5 % für den Auftraggeber!
Als Höchstbetrag wird in Prozenten des Wertes (§ 15) festgelegt:
● 1. bei einem Wert bis 36.336,42 Euro ..........................................4 Prozent
● 2. bei einem Wert von mehr als 36.336,42 Euro .........................3 Prozent
Zwischen 36.336,43 und 48.448,49 Euro liegt die Obergrenze bei 1.453,46 Euro!
über 48.448,49 Euro, beträgt die Provision maximal drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer!
Berechnung des Wertes
§ 16
MIETE
Vermittlung von Bestandverträgen / Miete
§ 19
(wurde geändert mit Immobilienmakleverordnung Änderung 2010)
Ausschnitt Änderung:
Vergütung bei der Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser
§ 20. (1) Die mit dem Mieter vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung eines unbefristeten oder auf mehr als drei Jahre befristeten Haupt- oder Untermietvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus darf den Betrag des zweifachen monatlichen Bruttomietzinses (§ 24) nicht übersteigen.
Ist der Mietvertrag auf nicht mehr als drei Jahre befristet, so darf die Vergütung den Betrag des einfachen monatlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen.
Vergütung bei der Vermittlung von Mietverträgen durch Hausverwalter
§ 21. (1) Vermittelt ein Immobilienverwalter einen Mietvertrag über eine Wohnung, die in einem Haus gelegen ist, mit dessen Verwaltung er betraut ist, so darf die mit dem Mieter vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung die Hälfte der nach § 20 Abs. 1 zu berechnenden Beträge nicht übersteigen.
§ 20 Abs. 3 ist sinngemäß anzuwenden.
Die mit dem Vermieter vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung darf den Betrag des zweifachen monatlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen.
(2) Vermittelt ein Immobilienverwalter einen kürzer als auf zwei Jahre befristeten Mietvertrag über eine Wohnung, die in einem von ihm verwalteten Haus gelegen ist, so darf die mit dem Vermieter vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung den Betrag des einfachen monatlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen.
(3) Abs. 1 und 2 sind nicht anzuwenden, wenn an der vermittelten Wohnung Wohnungseigentum besteht und der Auftraggeber nicht Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist.“
Provision bei der Vermittlung eines Mietvertrages:
♣Bruttomietzins (Ausschnitt Immobilienmaklerverordnung)
§ 24.
(1) Der Bruttomietzins besteht aus dem Haupt- oder Untermietzins, dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskosten und den von der Liegenschaft zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben, dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil für allfällige besondere Aufwendungen und dem Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt.
Die zu entrichtende Umsatzsteuer ist nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Zu den Einrichtungs- und Ausstattungsgegenständen gehören insbesondere auch Maschinen und Geräte und sonstige Betriebsmittel sowie Organisationsmittel jeder Art.
Eine zeitlich befristete Mietzinsreduktion oder Mietzinsfreistellung bleibt unberücksichtigt.
(2) Bei der Berechnung der Provision oder der sonstigen Vergütung für die Vermittlung von Mietverhältnissen an einer Wohnung, für die nach den mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf, sind die Heizkosten nicht in den Bruttomietzins einzurechnen.
Beispiel:
Hauptmietzins (HMZ) 628,50
Betriebskosten (BK) 105,13
Zwischensumme 733,63
+ 10% USt (von HMZ+BK) 73,36
Gesamt 806,99
Für die Provisionsberechnung dürfen nicht € 806,99 herangezogen werden, sondern nur € 733,63 (HMZ + BK).
Vermittlung von Pachtverhältnissen insbesondere in der Land- und Forstwirtschaft
§ 25
(1)
Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung der auf bestimmte Dauer vereinbarten Pacht von Liegenschaften oder genutzten Grundstücken (Gütern), oder von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben darf den im folgenden jeweils angeführten Höchstbetrag nicht übersteigen:
Dauer der Pacht :
Höchstbetrag der Provision oder sonstigen Vergütung in Prozenten des auf die
Pachtdauer entfallenden Pachtschillings:
● 1. bis zu 6 Jahren 5 %
● 2. bis zu 12 Jahren 4 %
● 3. bis zu 24 Jahren 3 %
● 4. über 24 Jahre 2 %
(2)
Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung der nicht auf bestimmte Dauer vereinbarten Pacht von Liegenschaften oder
Liegenschaftsanteilen, wie insbesondere von land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken (Gütern), oder von land- und forstwirtschaftlichen
Betrieben darf den betrag von 5 % des auf die Pachtdauer von fünf Jahren entfallenden Pachtschillings nicht übersteigen.
(3)
Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung einer Ablöse für Vieh-, Feld- und Gutsinventar, Erntevorrat odgl. Darf 3 & des Gegenwertes
dieses Zugehörs nicht überstiegen.
Ergänzungsprovision
Bei der Vermittlung von befristeten Mietverhältnissen wird für den Fall der Verlängerung des Mietverhältnisses oder der Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis eine weitere Provision (Ergänzungsprovision) nach Maßgabe der Verlängerung in Höhe von 1 bzw. 2 Bruttomonatsmietzinse zuzüglich USt verrechnet.
Vermittlung von Baurechten
§ 18.
(1)
Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung von Baurechten darf den im folgenden jeweils angeführten Höchstbetrag nicht übersteigen:
Höchstbetrag der Provision
Dauer des Baurechtes oder sonstigen Vergütung in Prozenten des auf die Dauer des vereinbarten Baurechtes entfallenden Bauzinses
1. von 10 bis 30 Jahren .............. 3 Prozent
2. über 30 Jahre ...................... 2 Prozent
(2)
Der Höchstbetrag gemäß Abs. 1 Z 2 darf höchstens von einem Baurechtszins für 45 Jahre berechnet werden.
Verlust der Provison für den Immobilienmakler
/ reduced commission for real estate agents in Austria / loosing fee for real estate agents in Austria
Kann der Immobilienmakler das Recht auf seine Provision verlieren bzw. kann man die Provision auch nachträglich noch herabsetzen?
Ja, das ist unter Umständen möglich.
1.
Beleidigungen und Beschimfpungen jediglicher Art von Seiten des Makler gegenüber des Kunden ist eine grobe standeswidrige Weise, durch die der Makler den Anspruch auf seine Provision verlieren kann!!
siehe Immobilienmaklerverordnung § 3
§ 3.
Standeswidrig ist ein Verhalten im Geschäftsverkehr mit den Auftraggebern oder ein Verhalten anderen Berufsangehörigen gegenüber, das geeignet ist, das Ansehen des Berufsstandes zu beeinträchtigen oder gemeinsame Interessen des Berufsstandes zu schädigen.
2.
Falsche Angaben über:
die zu erwartenden Nebenkosten,
über die Maklerprovision, die extra angegeben werden muß
die Tätigkeit als Doppelmakler (Provision vom Kunden und Provision vom Auftraggeber / Verkäufer)
über ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis (zum Auftraggeber)
über die Maklereigenschaft, d.h. Dass Sie als MaklerIn tätig sind (oder nur Mitarbeiter)
Bei Verstößern gegen § 3 Maklergesetz:
§ 3
(3) Makler und Auftraggeber sind verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben.
(4) Bei Verletzung der Pflichten nach den Abs. 1 bis 3 kann Schadenersatz verlangt werden.
Soweit dem Makler ein Provisionsanspruch zusteht, kann der Auftraggeber wegen Verletzung wesentlicher Pflichten auch eine Mäßigung nach Maßgabe der durch den Pflichtverstoß bedingten geringeren Verdienstlichkeit des Maklers verlangen.
3.
Falsche Angaben über die Immobilie:
z.B. die Liegenschaft wird als "ruhige Lage" angepriesen - jedoch dahinter befindet sich ein Sägewerk oder eine Disco...!!
Falsche Beratung über den Marktwert einer Immobilie oder Wertsteigerung - der Makler hat Beratungspflicht!
Siehe ABGB
Von der Verbindlichkeit zum Schadenersatze:
insbesondere:
1) von dem Schaden aus Verschulden;
a) der Sachverständigen;
§ 1300.
Ein Sachverständiger ist auch dann verantwortlich, wenn er gegen Belohnung in Angelegenheiten seiner Kunst oder Wissenschaft aus Versehen einen nachteiligen Rat erteilt. Außer diesem Falle haftet ein Ratgeber nur für den Schaden, welchen er wissentlich durch Erteilung des Rates dem Anderen verursacht hat.
Falsche Angaben über die Betriebskosten,
Falsche Angaben - Bezugsfertigkeit der Liegenschaft (ab wann darf man einziehen und drinnen wohnen!)
Falsche Angaben über Baumängel
Vernachlässigung der Informationspflicht nach
§ 30 b Konsumentenschutzgesetz:
Besondere Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers
§ 30b.
(1) Der Immobilienmakler hat vor Abschluß des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, daß er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluß des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision, ausweist.
Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs. 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen.
Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtigzustellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor einer Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs. 4 MaklerG.
(2) Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die nach § 3 Abs. 3 MaklerG erforderlichen Nachrichten schriftlich mitzuteilen. Zu diesen zählen jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind.
Dass das Fehlen dieser schriftlichen Informationspflicht (Besichtigungsschein) nicht immer zum Verlust der Maklerprovision führen muss, das zeigt dieses Gerichtsurteil:
http://www.ratg.at/de/klaegerin-beklagte-beklagten-10021.aspx
4.
Der Makler als Sachverständiger
Von der Verbindlichkeit zum Schadenersatze:
1) von dem Schaden aus Verschulden,
Der Makler(In) ist ein Sachverständiger und es kann zu teilweisen oder verringerten oder totalen Verlust des Provisionsanspruches kommen, sollte sich herausstellen, daß der Makler(In) sich bei der fachlichen Beratung irrt!!
Auszug ABGB:
a) der Sachverständigen;
§ 1299.
Wer sich zu einem Amte, zu einer Kunst, zu einem Gewerbe oder Handwerke öffentlich bekennet; oder wer ohne Noth freywillig ein Geschäft übernimmt, dessen Ausführung eigene Kunstkenntnisse, oder einen nicht gewöhnlichen Fleiß erfordert, gibt dadurch zu erkennen, daß er sich den nothwendigen Fleiß und die erforderlichen, nicht gewöhnlichen, Kenntnisse zutraue; er muß daher den Mangel derselben vertreten. Hat aber derjenige, welcher ihm das Geschäft überließ, die Unerfahrenheit desselben gewußt; oder bey gewöhnlicher Aufmerksamkeit wissen können, so fällt zugleich dem Letzteren ein Versehen zur Last.
§ 1300.
Ein Sachverständiger ist auch dann verantwortlich, wenn er gegen Belohnung in Angelegenheiten seiner Kunst oder Wissenschaft als Versehen einen nachtheiligen Rath ertheilet. Außer diesem Falle haftet ein Rathgeber nur für den Schaden, welchen er wissentlich durch Ertheilung des Rathes dem Andern verursachet hat.
5.
●Pflichtverletzungen speziell gegen § 3 Maklergesetz
● Vernachlässigung der Informationspflichten ( § 30 b Konsumentenschutzgesetz)
6.
Ein grober Pflichtverstoß des Maklers ist es auch, den Kunden nicht zu warnen bei falschen (zu niedrige oder zu hohe) Preisvorstellungen!!
7.
Kein Provisionsanspruch wenn der Makler selbst Vertragspartner des Geschäftes ist:
Auszug Maklergesetz
§ 6
(4)
Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird.
Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluß durch den Makler selbst gleichkommt.
Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der
Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.
Beispiel:
Der Makler ist Eigentümer der Bauträgergesellschaft - die Vermittlung ist ein Eigengeschäft - KEINE Provision!!
Ehegattin oder Verwandte erben Haus, Makler vermittelt dieses Haus - familiäres Verhältnis - KEINE Provision!!
Die Hinweispflicht gilt auch für Mitarbeiter der Maklerfirma!!!