update 2014
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Der Kauf einer Immobilie in Italien
buying property in Italy
Alles über das italienische Grundbuchsystem im WIKI-Italien:
http://it.wikipedia.org/wiki/Sistema_catasto-tavolare
Grundsatz beim Immobilienkauf in Italien:
all'art.2: "A modificazione di quanto è disposto dal codice civile italiano, il diritto di proprietà e gli altri diritti reali sui beni immobili non si acquistano per atto tra vivi se non con la iscrizione del diritto nel libro fondiario" !!
Sinngemäße Übersetzung: Eigentum wird nur durch Eintragung ins Hauptbuch (Grundbuch) übertragen!
la legge tavolare = Grundbuchgesetz
(schon das Wort "tavolare" drückt aus, daß Eigentum intabuliert werden muß!)
Der Immobilienratgeber von der FIAIP= Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali
- Fachverband der italienischen Immobilientreuhänder
(download in 5 Sprachen) (Link: "VADEMECUM SETTORE ESTERO")
http://www.fiaip.it/settori-operativi/estero/vademecum/
Und sehr hilfreiche Ratschläge kommen von der Notariatskammer Milano
http://www.comprarcasasenzarischi.it/
Schritt für Schritt, mit Ratschlägen und übersetzten Texten vom italienischen Konsumentenschutz und des Katasteramtes für Registrierungen:
Sehr gute Ratschläge zum Immoiblienkauf in Italien kommen vom Konsumentenschutz :
http://www.consumatori.it/index.php?option=com_content&task=view&id=361&Itemid=118
die Ratschläge vom Konsumentenschutz:
non aver fretta di concludere l’“affare” = keine Eile bei Geschäftsabschlüssen!!
Eine Immobilienfirma/Makler zu involvieren ist nicht unbedingt notwendig, erleichter aber die Suche! Jedoch sollte man Makler mit einiger Vorsicht konsultieren!!
chiedere, prima di firmare = d.h. soviel wie: fragen bevor Unterschreiben!!!
Ganz egal ob Makler, Immobilienfirma, Baufirma oder private Vermittler, nichts unterschreiben, bevor alles überprüft ist!!
leggere attentamente l’incarico di mediazione = Aufmerksam den Maklervertrag durchlesen, bevor man unterschreibt! Noch besser wäre jemand als Ratgeber hinzuziehen, um unlautere Klauseln im Maklervertrag nicht zu übersehen!!
un notaio di propria fiducia = Selbst den Notar aussuchen, für den Abschlusses des Vorvertrages und den endgültigen notariellen Akt der Übertragung, selbst einen unabhängigen öffentlichen Notar Ihres vertrauens aussuchen! Lassen Sie sich keinen befreundeten Notar des Verkäufers aufschwatzen, suchen Sie sich auf der Seite der Notariatskammer (auf Trovare un notaio klicken) einen Notar aus!
Machen Sie auch den Vorvertrag nur in Gegenwart des von Ihnen ausgewählten Notars, auch die Unterschriftserkennung können Sie dort machen!!
Fragen Sie: nach den Bedingungen für die Anzahlung, Bankanweisungen sollten nur auf den Eigentümer/Verkäufer lauten!
Vor dem Kauf - Ratschläge Verbraucherschutz Italien/ Südtirol:
http://www.centroconsumatori.it/45v505d1212.html
dieselbe Seite funktioniert auch auf deutsch:
http://www.verbraucherzentrale.it/17.html
Vor dem Kauf
Chi è il proprietario? = Wer ist der Eigentümer?
Nur den Vermittler zu kennen genügt nicht!
Man muss sich auch informieren, wer verkauft, und warum er(der Verkäufer) verkauft: vor allem wenn der Verkäufer nicht vorhat, sofort den notariellen Akt durchzuführen!
Der Grund ist sehr einfach: sollte der Verkäufer pleite gehen, so wird der potenzielle Käufer zum Gläubiger, und er bekommt etwaige Vorrauszahlungen erst nach Jahren zurückbezahlt!!
Daher ist es ratsam sehr aufzupassen, sofern die Liegenschaft von einem Makler, einem Händler oder einer Baufirma verkauft wird!!
Ist die Liegenschaft wirklich interessant für Sie, lohnt es sich zuerst Nachforschungen über die Vermögensverhältnisse des Verkäufers anzustellen!!
L'immobile è effettivamente vendibile? = Ist die Immobilie wirklich verkaufbar??
Das größte Risiko trägt man beim Beginn der Verhandlungen zum Erwerb der Liegenschaft, nämlich: die Immobilie ist in Wirklichkeit gar nicht verkäuflich!!
Aufpassen: Makler unterliegen zwar Regeln und Gesetzen, aber , nicht alle halten sich daran!
Gründe für eine nichtverkaufbare Immobilie: das Fehlen der sanitären Bewilligungen, Irregularität bei den Bauplänen!
Oder , was auch vorkommt: der Makler ist gar kein richtiger Makler, sonder ein Betrüger und er hat das Haus schon an jemand anderen verkauft und will von Ihnen nur eine Anzahlung mit der er dann nach dem Motto "beißen und abhauen" mit Ihrem Geld verschwindet!!
Also: aufpassen und kontrollieren bevor man was unterschreibt oder eine Anzahlung leistet!!
Esistono trascrizioni ipotecarie sull'immobile? = Ist die Immobilie mit einer Hypoothek belastet?
Sollte die Liegenschaft die Sie kaufen, mit einer Hypothek belastet sein, dann könnte es sogar zweckdienlich sein, diese Hypothek nicht zu löschen!! Vielleicht ist es eine vorteihafte Ratenzahlung?
Jedoch, die notarielle Übertragung wird nur durchgeführt, wenn keine Hypotheken existieren, man hat nicht das Risiko mit schon bestehenden Hypotheken belastet zu werden!
Auskunft über Hypotheken online gibt die agenzia territorio:
Ispezioni ipotecarie on line
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/ceat
Visitate la casa in orari e in giorni diversi! = Schauen Sie sich die Immobilie zu verschiedenen Zeiten und an verschiedenen Tagen an!! Es könnte eine Disko am Wochenende in der Nähe sein, manche Nachbarn kommen erst in der Nacht, geplante Baustellen für die nächsten 5 Jahre in Ihrer Nachbarschaft, es gibt viele Möglichkeiten, die das Wohngefühl stören könnten!!
Makler verherrlichen immer die guten Seiten einer Immobilie, die schlechten werden verschwiegen!!
Il regolamento condominiale = Erkundigen Sie sich über die Hausordnung,
auch ratsam :
über die Betriebskosten (müll, Wasser, Strassenbeleuchtung, Garage, Parkplätze, Busverbindungen usw:)