Der Vorvertrag beim Kauf- und Verkauf von Immobilien in Italien

Contratti - Verträge in Italien

Beurkundigungspflicht in Italien / einschreibungspflichtige Akte und Rechte in Italien

La compravendita dei beni immobili = Der Kauf-/Verkaufsvertrag von Immobiliengütern
Die Grundgesetze und Regeln für den Kauf-und Verkaufsvertrag ist festgelegt im codice civile unter den Artikeln 1537 bis 1541:

Unter SEZIONE IV Art. 1350 Della forma del contratto = Sektion IV steht genau beschrieben wie die Form eines Vertrages aussehen sollte:

Der Vorvertrag in Italien / Il contratto preliminare

Im C.C. steht unter
Art. 1351
Contratto preliminare
http://www.jus.unitn.it/cardozo/Review/Contract/Nivarra/prelim.htm
Il contratto preliminare è nullo (1421 e seguenti), se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (2932).
= Der Vorvertrag ist ungültig / nichtig, wenn er nicht in derselben Form zustande kam wie es das Gesetz vorschreibt um den endgültigen Vertrag zu erstellen!!

Il preliminare di vendita = Verkaufvorvertrag = bekannt als compromesso (vorläufige Übereinkunft, Zwischenlösung)
Seit 1. Jänner 1997 können Verkaufsvorverträge im Grundbuch vermerkt werden
Quelle siehe: http://www.verbraucherzentrale.it/17v26246d11721.html
Seit 2007 ist es verpflichtend ( laut Finanzgesetz legge finanziaria 2007) daß der Vorvertrag im Grundbuch eingetragen werden muß!!!
siehe:
http://www.compraeaffitta.it/

Caparra = Anzahlung
Auszug codice civile:

Anzahlungen:
In der Regel wird eine Anzahlung von 20 % bis 30 % verlangt!! Der Verbraucherschutz Südtirol rät allerdings, nicht mehr als 5.000,- Euro vorauszuzahlen!
Geregelt ist die "Caparra = Anzahlung" im codice civile unter dem Art. 1382 bis 1386
Caparra confirmatoria = Angeld/Haftgeld
Caparra penitenziale = Reuegeld / Vertragsstrafe (auch Konventionalstrafe od. Konventionsstrafe) Rücktritts Pönale (lateinisch poena = die Strafe). Bei der caparra penitenziale wird das Haftgeld einbehalten oder man muß das Doppelte des Angeldes bezahlen!!

Das Wort Compromesso stammt vom Verb: compromettere ab, was allerdings auch soviel wie "etwas aufs Spiel setzen" bedeutet!!
Im Compromesso verkauft man nicht und kauft nichts, man verspricht sich zu kaufen oder zu verkaufen!! Und Versprechen sind leicht und schnell gemacht!
Dewswegen sollte im Compromesso folgendes aufgelistet und erwähnt sein:

1. Eine klare Idendifizierung der Immobilie im Katasteramt mit allen Nebenräumen! Sollte der Verkäufer keinerlei Registrierungsnummern der Liegenschaft vorweisen können, dann sollten Sie einen Experten fragen - bevor Sie was unterschreiben!

2. Extras werden in Italien oft umschrieben , wie z.B. la cucina "alla americana" = Küche in american style! Solche Formulierungen könnten von der Realität abweichen/lenken! Besser ist, wenn die einzelnen Objekte aufgeführt werden, wie Kühlschrank, Waschmaschine, Herd, Einbauschrank, Zentralheizung, usw...!!

3. Alle vorgedruckten Vorverträge sollten eine Klausel haben, in der der Verkäufer garantieren/versichert, daß keinerlei offene
Hypotheken, Sonderrechte, Nutzungsrechte, steuerliche Belastungen oder sonstige Belastungen, vorhanden sind!!

4. Klare und eindeutige Identifizierung des Verkäfuers und Käufers, alle Personlien mit Daten und eventuelle Ehepartner!

5. genaue Beschreibung und Angaben der Zahlungsart: wieivel Anzahlung, auf welche Art die Restzahlung, wer bekommt die Anzahlung , ob Ratenazhlung oder gesamter Betrag, wann wie und wo bezahlt wird usw..!

6. Der Verkäufer muß das CERTIFICATO DI ABITABILITA/ certificato di agibilità schon beim Vorvertrag vorzeigen, ist der Verkäufer eine Baufirma - diese müßte eine Baukonzession vorweisen können!

7. kontrollieren ob ein servitù = Servitut/Nutzungsrecht für das Grundstück besteht! Vielleicht hat jemand das Druchfahrtsrecht auf Ihrem zukünftigen Grundstück?!

8. Sich nach dem Conodminio (Betriebskosten) wie Wasser, Zentralheizung, Gas, Müll usw. erkundigen!

Privaturkunde mit notariell beglaubigter Unterschrift durch einen österreichischen Notar:
http://www.verbraucherzentrale.it/17v26246d26247.html

die zwei Möglichkeiten einen Vertrag abzuschließen sind:
Quelle: http://www.casaclick.it/mercato-immobiliare/immobile/comprare-abitazione/il-notaio.htm

SCRITTURA PRIVATA = privater Vertrag - jeder kann einen Privatvertrag aufsetzen, ist abzulehnen!
Sehr gebräuchlich sind Privatverträge zwischen Verwandten um die Übertragunssteuer zu sparen, Das Eigentum wechselt zwar den Eigentümer , aber im Grundbuch bleibt der vorherige Eigentümer!
Die hauptsächlichen Gründe für Privatverträge sind , das Finanzamt zu betrügen, denn im Privatvertrag wird der tatsächliche (Ver-)kaufspreis eingetragen, und im Kataster dann ein niedriger Wert!
Privatverträge sind allerdings auch ein Sprungbrett für Betrüger, denn Sie haben keinerlei unabhängige Zeugen und Beweise für den Vertrag!!

Alles über die Wirksamtkeit des Privatvertrages steht im Zivilgesetzbuch :
Codice Civile: Art. 2702 Efficacia della scrittura privata
La scrittura privata fa piena prova, fino a querela di falso (Cod. Proc. Civ. 221 e seguenti) = dort steht soviel wie: Der Privatvertrag ist ein guter Beweis, solange, bis es zur Anklage wegen Unrichtigkeit/Falschheit kommt!!

oder
ATTO PUBBLICO = öffentliches Dokument/Urkunde: wird bei einem öffentlichen Notar abgeschlossen!
Vorteil: der Notar ist dazu verpflichtet alle Fakten zu überprüfen, der Inhalt des Vertrages wird im Notarregister unter einer Referenznummer eingetragen!
Zivilgesetzbuch über den "atto pubblico"
Art. 2699 bis Art. 2701
L'atto pubblico (2714) è il documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l'atto è formato.

Usura = Wucher
geregelt sind Preiswucher im Strafgesetzbuch art. 644 c.p.; und im Gesetz Nr. 7 vom März 1996 nr.108 = L. 7.3.96, n. 108
Verträge die Wucherpreise enthalten können auf Grund Unzulässigkeit gelöscht werden!!
(art. 644 c.p.; L. 7.3.96, n. 108) consiste nella pretesa di interessi eccessivi da parte del creditore sul danaro dato in prestito. Un contratto viziato da usura può essere annullato per illiceità della causa.

CLAUSOLE VESSATORIE = schikanöse Klauseln im Kaufvertrag

über unlautere Klauseln = CLAUSOLE VESSATORIE im Kaufvertrag mit Maklern, schreibt der Konsumentenschutz ADUC:
http://www.aduc.it/dyn/sosonline/schedapratica/sche_mostra.php?Scheda=40734

als unlautere Klauseln bezeichnet der Konsumentenschutz:
- irrevocabilita' dell'incarico = die Unwiderruflichkeit des Auftrages
- penale in caso di recesso = Strafe im Falle der Kündigung desAuftrages
- esclusiva = Escusivvertrag
- foro competente per le controversie = zuständiges Gericht für Rechtsstreitigkeiten

Auch der Käufer könnte unlautere Klauseln eintragen: z.B. die Formulierung:
"promette di acquistare per sé o per persona da designare al rogito" = Versprechen zu erwerben für sich selbst oder für die Person die beim Notar unterschreibt! - So eine Formulierung vom Käufer könnte Verwirrung stiften!


Im codice civile unter Artikel 1469 steht alles über Clausole Vessatorie!

Nichtigkeit / Ungültigkeit von Verträgen = Nullità

siehe Codice Civile Art. 1418 bis 1426)

die Beglaubigung/Echtheitsbestätigung

L'autenticazione di firma = die Beglaubigung/Echtheitsbestätigung der Unterschrift - Unterschriftserkennung
muß bei jedem Vertragsabschluss gemacht werden, darf durchgeführt werden von:
einem notaio = Notar
einem cancelliere = Gerichtsschreiber
einem segretario comunale = Gemeindesekretär
oder ein funzionario incaricato dal Sindaco = ein Beamter des Bürgermeisters (natürlich nicht am Stammtisch!)


L'autenticazione di una copia = die Beglaubigung/Echtheitsbestätigung einer Kopie
dürfen ausgeführt/durchgeführt werden von/im:

dal pubblico ufficiale dal quale è stato emesso l'originale = öffentlichen Amt, das das Original ausgestellt hat!
dal pubblico ufficiale dell'ufficio presso cui è depositato l'originale = öffentlichen Amt, das das Original bei den Akten hat!
dal pubblico ufficiale al quale deve essere prodotto il documento = öffentlichen Amt das dieses Dokument herstellte!
dal notaio, dal cancelliere, dal segretario comunale o dall'Ufficiale d'Anagrafe = Notar, Gerichtsschreiber, Gemeindesekretär, Meldeamt/Einwohnerregister

Kosten einer Beglaubigung ist 14,62 Euro (Stand 2009)