update 2016
update 2016
Wörterbuch - Definitionen
siehe auch: Kataster Vermessung in Brasilien
siehe auch: Die Raumordnung von Brasilien
siehe auch: Investitionen an der Küste oder auf Inseln von Brasilien -
buying property on brazilian coast or Islands
Waldinvestment in Brasilien / Holzinvestment in Brasilien / forest investment Brazil
Nationalparks = Parque Nacional
LEI No 9.985
Agrargrundstücke in Brasilien / Farmland in Brasilien / Plantagen in Brasilien
Die zuständige Behörde für die Verwaltung und Registrierung der Vermessungsdaten von Agrargrundstücken / Plantagen und Farmland wie auch unerschlossenes Land ist die INCRA!
INCRA
Instituto Nacional
de Colonização
e Reforma Agrária -
Nationalinstitut für Landerschließungen / Besiedelung
und Agrarreformen
http://www.incra.gov.br/
Die Geschichte der brasilianischen Agrarreform geht zurück bis auf das Jahr 1964 ! Damals hieß das Institut: Instituto Brasileiro de Reforma Agrária (IBRA)
Daraus entstand die heutige INCRA !
ACHTUNG: wie die Abkürzung INCRA schon ausdrückt, es steckt das Wort "Colonização = Kolonisation" drin!!!
Kolonisation bedeutet soviel wie Land erschließen / besiedeln !!
Land erschließen kann man nur dort wo noch keine Farmlandschaft exisistiert, also Brachland / nacktes Land!!
D.h. bedeutet vor allem, daß die INCRA nicht nur für Farmland zuständig ist, wie irrtümlicherweise angenommen wird, sondern auch für die Verteilung und Kontrolle von nacktem Land / Brachland!!
In Brasilien müssen alle ländlichen Grundstücke gemäß Gesetz Lei 6015 / Artikel 167 und 168 in einem eigenem Vermessungs Kataster (Kataster ist NICHT Grundbuch!) registriert sein - Torrens System:
Cadastro de Imóveis Rurais - CAFIR
leicht kontrollierbar unter :
http://www.receita.fazenda.gov.br/Pessoajuridica/cafir/
Für den Agrarbereich und dem Erwerb oder Pacht von Agrargrundstücken in Brasilien gibt es unendlich viele Gesetze!
Maßgebend für die neuen Regelungen zum Grundkauf im ländlichen Bereich / Agrargrundstücke für Ausländer sind die neuen Normen der INCRA seit dem Jahr 2013!
Gültig für alle Ausländer und ausländische Firmen beim Kauf eines Agrargrundstückes / Farmland / Plantagen mit einer Dimension über 3 (drei) "Módulos de Exploração Indefinida"
Zusammenfassung aller Gesetze und Verordnungen/ Reglulierungen findet man in der INSTRUÇÃO NORMATIVA INCRA Nr. 76 DE 23 DE AGOSTO DE 2013
Natürlich weiß fast niemand, was oder wieviel Hektar ein "Módulo de Exploração Indefinida" (MEI) ausmacht oder misst!??
"indefinida" bedeutet schon mal "undefiniert / undefinirbar" - mit anderen Worten, NICHT genau festgelegt!
Ein "Módulo de Exploração Indefinida (MEI) " kann 10 Hektar Land sein oder auch nur 2 Hektar!
Und genau das macht die ganze Sache, bzw. den Grundstückskauf im Agrarbereich für Ausländer und ausländische Firmen so kompliziert!
Für Immobilienbetrüger und sogenannte "freundliche deutschsprachige Gringos" - die sich als "Vermittler" bzw. "Investorensucher" und "Alleswisser" anbieten, eine wahre Goldgrube um naive Frischgringos abzuzocken!
Die offizielle Definition der INCRA für ein MEI:
MEI = Modulo de Exploração Indefinida
http://www.incra.gov.br/estrutura-fundiaria/regularizacao-fundiaria/aquisicao-e-arrendamento-de-terras-por-estrangeiro/file/1114-modulo-de-exploracao-indefinida-mei
O Modulo de Exploração Indefinida é uma unidade de medida, expressa em hectares, a partir do conceito de módulo rural, para o imóvel com exploração não definida. A dimensão do MEI varia entre 5 e 100 hectares, de acordo com a Zona Típica de Módulo (ZTM) do município de localização do imóvel rural. Acesse as informações sobreo tamanho do MEI de cada município por meio do arquivo disponível abaixo =
= Das Modulo de Exploração Indefinida ist eine Maßeinheit, ausgedrückt in Hektar, begründet auf dem " módulo rural", mit einer nicht definierten Bewirtschaftung / Nutzung!
Die Dimension variiert zwischen 5 und 100 Hektar, mit Übereinstimmung der Zona Tipica de Módulo (ZTM) des jeweiligen Munizipios der ländlichen Immoiblie!
Sie können die zuständigen Ausmaße für jedes Munizipio unter dem obigen Link downladen (allerdings sind das .mdb-Dateien - die fast niemand öffnen kann!!)
"Módulos de Exploração Indefinida (MEI) " sollte man NICHT verwechseln mit:
módulo rural
(MR) - siehe
Definition
III do art. 4º do Estatuto da Terra und DECRETO Nº 55.891 / Artikel 11 , DE 31 DE MARÇO DE 1965
und nicht verwechseln mit:
módulo fiscal (MF) = wird in Hektar gemessen, einzige maßgebende Tabelle ist die
Instrução Especial Incra nº 20, de 1980.
siehe: http://www.incra.gov.br/media/institucional/legislacao/atos_internos/instrucoes/instrucao_especial/IE20_280580.pdf
Weiteres gibt es noch die Ausdrücke - um ein "Módulos de Exploração Indefinida (MEI) " zu berechnen :
Zonas Típicas de Módulo - ZTM - und
CÓDIGO DA MRG = MICRORREGIÃO GEOGRÁFICA-MRG - siehe IE/INCRA Nº50/97
http://www.incra.gov.br/media/institucional/legislacao/atos_internos/instrucoes/instrucao_especial/IE50_260897.pdf
Fração Mínima de Parcelamento - FMP - siehe Lei 4504 / Artikel 65
Für die Berechnung des "Módulos de Exploração Indefinida (MEI) " braucht man von der INCRA die Normen:
INSTUÇÃO ESPECIAL/INCRA Nº50, DE 26 DE AGOSTO DE 1997.
http://www.incra.gov.br/media/institucional/legislacao/atos_internos/instrucoes/instrucao_especial/IE50_260897.pdf
und
INSTRUÇÃO ESPECIAL/INCRA/Nº05-a, DE 06 DE JUNHO DE 1973:
http://www.incra.gov.br/media/institucional/legislacao/atos_internos/instrucoes/instrucao_especial/IE5a_060673.pdf
Wie man an Hand dieser Tabellen sieht, ist das wirklich super kompliziert!
Die einzige sichere Möglichkeit um herauszufinden wieviele "Módulos de Exploração Indefinida" es in dem fraglichen municipio gibt ist:
man fragt an Ort und Stelle die Vertretung der INCRA in der jeweiligen Bezirkshauptstadt (capital do municipio )
Selbst Berechnungen anstellen, oder irgendwelchen Behauptungen zweifelhafter deutschsprachiger "Freunde" oder "Maklern" zu vertrauen ist eher eine unsichere Sache!
Das wichtigste Gesetz für Ausländer um Agrarland / Plantagen / Farmland zu erwerben ist das Gesetz Lei 5709:
LEI No 5.709, DE 7 DE OUTUBRO DE 1971 (im Anhang die Verordnung decreto 74.965 von 1974 )
Ausländer Grunderwerbsgesetz für ländliche Grundstücke in Brasilien
Nur Ausländer mit permanenten Visum und ständigen Wohnsitz in Brasilien dürfen Agrargrundstücke erwerben - größer als 3 "Módulos de Exploração Indefinida" und kleiner als 50 "Módulos de Exploração Indefinida" und brauchen dazu eine eigene Genehmigung bei der zuständigen INCRA des Municipios / Landkreises / Bezirk!
Kleiner als 3 "Módulos de Exploração Indefinida" bedürfen keinerlei Genehmigung bei der INCRA!
Weiteres steht in der Verordnung Verordnung decreto 74.965 von 1974:
Artikel 3º
Na aquisição de imóvel rural por pessoa estrangeira, física ou jurídica, é da essência do ato a escritura pública =
= Der Erwerb
eines Agrargrundstückes durch eine ausländische Person, Physisch oder juristische Person, muss mittels öffentlicher Urkunde erfolgen!!
Artikel 5
..............
não poderá ultrapassar 1/4 (um quarto) da superfície dos Municípios = die Summe aller ländlichen Agrargrundstücke dürfen nicht mehr als 1/4 der GEsamtfläche eines Munizipios (Landkreis, Bezirk) betragen / überschreiten!
§ 1º As pessoas de mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em cada Município, de mais de 40% (quarenta por cento) do limite fixado neste artigo.
Personen ausländischer Herkunft die dieselbe Nationalität besitzen, dürfen nicht mehr als 40 % eines municipios ausmachen!!!
Gesetze die wichtig sind für Erwerb, Besitz, Eigentum von Agrargrundstücken in Brasilien - für Ausländer und Brasilianer gleichermaßen wichtig:
LEI No 10.267, DE 28 DE AGOSTO DE 2001
Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR
LEI No 4.947, DE 6 DE ABRIL DE 1966.
Todos os imóveis rurais pertencentes à União - alle ländlichen Immobilien gehören der Union - Artikel 6
Fica vedada a inscrição de loteamentos rurais no registro de imóveis..... = die Eintragung ins Grundbuch ist verboten ohne Genehmigung der INCRA - Artikel 10
Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR - Artikel 22
LEI No 10.267, DE 28 DE AGOSTO DE 2001 Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR
Update zu Gesetz Lei 4947
Estatuto da Terra = Bodenverordnung / Bodenstatuten
LEI Nº 4.504, DE 30 DE NOVEMBRO DE 1964
Dieses Gesetz enhält genaue Definitionen über die brasilianischen Ausdrücke für Katastralgemeinden und Raumordnung im Agrarbereich / ländlichen Bereich:
"Imóvel Rural, Propriedade Familiar, Módulo Rural, Minifúndio, Latifúndio, Empresa Rural, Parceleiro, Cooperativa Integral de Reforma Agrária (C.I.R.A.), Colonização, Terras Públicas e Particulares (= öffentliche und Private Liegenschaften)
Os imóveis rurais pertencentes à União - Artikel 10 / § 3 = ( ALLE LÄNDLICHEN IMMOBILIEN GEHÖREN DER UNION !!)
piqueteamento - Pflichten des Eigentümers - Unterteilung des Agrargrundstückes in "Koppeln" - Artikel 61 / § 4 b
Regulierung der Artikel 95 und 96 des Gesetzes 4509 durch Agrar Mieten Brasilien Gesetz / LEI Nº 11.443
LEI Nº 6.746, DE 10 DE DEZEMBRO DE 1979
Bewertung von Brachland (nacktes Land) in Brasilien - Ergänzung zu Gesetz 4504
und Regulierung dieses Gesetzes durch die Verordnung DECRETO Nº 84.685, DE 6 DE MAIO DE 1980
módulo rural - Ergänzung zu Gesetz 4504
DECRETO Nº 55.891, DE 31 DE MARÇO DE 1965
DECRETO Nº 4.449, DE 30 DE OUTUBRO DE 2002
do patrimônio público = öffentliches Eigentum Brasilien
LEI No 5.868, DE 12 DE DEZEMBRO DE 1972.
Raumordnungsgesetz / Steuergesetz Brasilien für ländliche Liegenschaften
Ficam obrigados a prestar declaração de cadastro = Jeder Eigentümer, Pächter, Mieter muss im CNIR registriert sein - Artikel 2
LEI No 6.739, DE 5 DE DEZEMBRO DE 1979
Dispõe sobre a Matrícula e o Registro de Imóveis Rurais, e dá outras Providências = Gesetz über die Matrikulierung und Registrierung von ländlichen Immobilien
LEI Nº 9.393, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1996
Imposto Territorial Rural - ITR
DECRETO Nº 4.382, DE 19 DE SETEMBRO DE 2002
Regularisierung zum Steuergesetz 9393 ländliches Immobilieneigentum
LEI Nº 8.629, DE 25 DE FEVEREIRO DE 1993 und Verordnung 8738
estrangeiro residente no País = Ausländer mit permanentem Visum - Artikel 23
Keine Agrargrundstücke für Ausländer im Bereich der Staatsgrenzen in Brasilien
LEI Nº 6.634, DE 2 DE MAIO DE 1979 - siehe Artikel 2 / V , VI
Alle ländlichen Grunstücke müssen unter einer Steuernummer registriert sein:
Cadastro de Imóveis Rurais - CAFIR
leicht kontrollierbar unter :
http://www.receita.fazenda.gov.br/Pessoajuridica/cafir/
http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaJuridica/Cafir/Default.htm
Jedes Grundstück muß mit einer eigenen CCIR registriert sein:
CCIR –Certificado de Cadastro do Imòvel Rural zu erhalten
certidão negativa do do ITR = Negativ-Auszug der Steuer für landwirtschaftliche Grundstücke
- Imposto Territorial Rural dos últimos 5 (cinco) anos (art.
21 da Lei nº 9.393/96)
auf deutsch: Steuerauszug der letzten 5 Jahre
der ITR = die Steuer für landwirtschaftliche Grundstücke
(Gesetz 9.393/96 Artikel 21)
Hier steht klar und deutlich: es ist verpflichtend, die Zahlungsbestätigung der Steuer ITR vorzuweisen..........
Torrens System in Brasilien / Land und Forstwirtschaft
Ausschnitt Grundbuchgesetz BR Lei 6015
unter CAPÍTULO XI
Do Registro Torrens
ab Artikel 277 - 288
Was für den Käufer einer Farm / Agrarland / Plantage sehr wichtig ist:
1. die Kontrolle der CAFIR-Nummer (CCIR-Nummer / NIRF-Nummer vor dem Kauf!
Die Abfrage der Katasternummer CCIR ist gratis im Internet abrufbar:
Kontrolle der verpflichtenden Katasternummer von Agrargrundstücken im Internet - gratis abrufbar für ALLE ohne einloggen:
die CAFIR-Nummer
verschiedene Webseiten bieten dieses Service gratis an - unumgänglich für den Käufer, vor dem Kauf die Regularität der Immobilie zu überprüfen:
Emissão do Certificado de Cadastro do Imóvel Rural (CCIR)
https://sncr.serpro.gov.br/ccir/emissao ... ndowId=2bb
Cafir - Coletor Web
https://coletorcafir.receita.fazenda.go ... itacao.jsf
Leider wechseln die Links in Brasilien so schnell wie die Minister wechseln!!??
Auf jeden Fall muss jeder der behauptet Eigentümer / Pächter / Mieter eines ländlichen Agargrundstückes zu sein, beweisen, dass das Grundstück ordentlich im Kataster (CIR - Cadastro de Imóvel Rural)
registriert ist!
Zusätzlich zur Grundbucheintragung - "registro de imoveis" !!!
2. Die Escritura (Urkunde) mit der der angebliche Eigentümer sein Grundstück erworben hatte, muss beglaubigt sein (mit Stempel vom Notar/Cartorio) - also eine escritura publica!!!
3. Gehen Sie vor dem Kauf und bevor irgend etwas unterschrieben wird, persönlich zur zuständigen INCRA der jeweiligen Bezirkshauptstadt, und fragen nach, ob der Verkäufer eine Genehmigung hat (im Falle, das der Verkäufer ein Ausländer ist!!!)
Faktum: wenn der Verkäufer der sich als Eigentümer oder Pächter ausgibt, nicht in diesem Kataster registriert ist, dann ist etwas faul!!!
Und Leute die sich als Makler oder "Investorenvermittler" ausgeben, und keine Ahnung von diesen Regelungen haben, sollten besser nicht mit Immobilien in Brasilien handeln!
LEI 8629 decreto 8738 Agrarreformen der Verfassung
LEI 58 Grundkauf auf Raten in Brasilien
siehe auch Auskunft INCRA 2016 - Grundkauf und Pacht für Ausländer im ländlichen Bereich:
Wer eine Fazenda kaufen
will, bester Link dafür ist:
IRPAA - Instituto Regional da Pequena Agropecuária Apropriada - = Institut für regionale Kleinbauern in Brasilien
http://www.irpaa.org/
ASA = Articulação Semiárido Brasileiro = Genossenschaft / Bund für BrasilianerInnen die in Halbtrockengebieten leben
http://www.asabrasil.org.br/semiarido