Der Wert einer Immobilie in Österreich
valuation real estate austria / Assessment of Real Estate Austria
Tasación de viviendas d`Austria
Immobiliensteuer in Österreich
Immobilienmakler in Österreich Makler
Grundbucheintragung in Österreich
Sachverständige - ALLGEMEIN BEEIDETE UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTE SACHVERSTÄNDIGE FÜR LIEGENSCHAFTSBEWERTUNGEN
(Gebühren / Bezahlung von gerichtlichen Sachverständigen zur Feststellung des Wertes einer Immobilie)
Der "Immobilienpreisspiegel" gibt Auskunft über den Durchschnittswert für Immobilien in Österreich! Dieses informative Buch kann man kaufen bei der WKO: http://portal.wko.at/wk/format_detail.wk?AngID=1&StID=391396&DstID=188
LIEGENSCHAFTS BEWERTUNGS AKADEMIE GmbH / CENTER OF VALUATION AND CERTIFICATION
http://www.lba-cvc.at/main.php
Baudatenbank
http://www.bdb.at/Service/Normen?idxTxt=Liegenschaftsbewertung
Immobilienpreise / Baugrundpreise in Österreich:
http://wohnen.raiffeisen.at/Pages/Portal.aspx?tab=2
gesetzliche Regelung über den Wert von Liegenschaften, Begriff Vermögen, stehen im Bewertungsgesetz, und Richtwertgesetz ,
Grunderwerbssteuergesetz,
Bodenwert und Bauwert in Österreich
Auszug Liegenschaftsbewertungsgesetz
§ 6.
(1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert).
(2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen.
(3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen.
Bodenwertabgabegesetz Österreich
Auszug Grunderwerbssteuergesetz
Wert des Grundstückes
§ 6.
(1) Als Wert des Grundstückes ist
a) im Falle des § 4 Abs. 2 Z 2 der Einheitswert anzusetzen, wenn das Grundstück, das Gegenstand des Erwerbsvorganges ist, eine wirtschaftliche Einheit (Untereinheit) bildet. Maßgebend ist der Einheitswert, der auf den dem Erwerbsvorgang unmittelbar vorausgegangenen Feststellungszeitpunkt festgestellt ist, im Übrigen
b) das Dreifache des Einheitswertes (lit. a) anzusetzen. Wird von einem Steuerschuldner nachgewiesen, dass der gemeine Wert des Grundstückes im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld geringer ist als das Dreifache des Einheitswertes, ist der nachgewiesene gemeine Wert maßgebend.
(2) Bildet das Grundstück, das Gegenstand des Erwerbsvorganges ist, einen Teil einer wirtschaftlichen Einheit (Untereinheit), für die ein Einheitswert festgestellt ist, so ist als Wert das Dreifache des auf das Grundstück entfallenden Teilbetrages des Einheitswertes anzusetzen; im Falle des § 4 Abs. 2 Z 2 ist der entsprechende Teilbetrag des Einheitswertes anzusetzen. Der Teilbetrag ist unter sinngemäßer Anwendung der Grundsätze, die für die Zerlegung der Einheitswerte gelten, zu ermitteln.
(
3) Haben sich in den Fällen der Abs. 1 und 2 die Verhältnisse zwischen dem unmittelbar vorausgegangenen Feststellungszeitpunkt und dem Zeitpunkt des Erwerbsvorganges (Stichtag) dergestalt geändert, daß nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes die Voraussetzungen für eine Wertfortschreibung oder eine Artfortschreibung gegeben sind, so ist auf den Zeitpunkt des Erwerbsvorganges (Stichtag) ein besonderer Einheitswert unter sinngemäßer Anwendung der Grundsätze für Fortschreibungen zu ermitteln, in den Fällen des Abs. 2 aber nur dann, wenn sich die Wertabweichung auch auf den Teil der wirtschaftlichen Einheit erstreckt. Wird ein besonderer Einheitswert festgestellt, ist - abgesehen vom Fall des § 4 Abs. 2 Z 2 - das Dreifache des besonderen Einheitswertes (Teilbetrages des besonderen Einheitswertes) anzusetzen.
Auszug Bewertungsgesetz:
§ 10
Bewertungsgrundsatz, gemeiner Wert.
(1) Bei Bewertungen ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zugrundezulegen.
(2) Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.
Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.
(3) Als persönliche Verhältnisse sind auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind. Das gilt insbesondere für Verfügungsbeschränkungen, die auf letztwilligen Anordnungen beruhen.
§ 12
Begriff des Teilwertes.
(1) Wirtschaftsgüter, die einem Betrieb dienen, sind in der Regel mit dem Teilwert anzusetzen.
Teilwert ist der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebes im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde. Dabei ist davon auszugehen, daß der Erwerber den Betrieb fortführt.
Einheitsbewertung
§ 19. Einheitswert.
Die Werte, die nach den Vorschriften dieses Abschnittes für wirtschaftliche Einheiten (land- und forstwirtschaftliche Betriebe, gewerbliche Betriebe sowie Grundstücke und Gewerbeberechtigungen, die nicht zu einem gewerblichen Betrieb gehören) oder Untereinheiten (Grundstücke und Gewerbeberechtigungen, die zu einem gewerblichen Betrieb gehören) gesondert festgestellt werden, gelten als Einheitswerte.
§ 51
Begriff des Grundvermögens
§ 52
Abgrenzung des Grundvermögens von anderen Vermögensarten.
(1)
Zum Grundvermögen gehört nicht Grundbesitz, der zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehört.
(2)
Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücksflächen sind dem Grundvermögen zuzurechnen, wenn nach ihrer Lage und den sonstigen Verhältnissen, insbesondere mit Rücksicht auf die bestehenden Verwertungsmöglichkeiten, anzunehmen ist, daß sie in absehbarer Zeit anderen als Land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden, z. B., wenn sie hienach als Bauland, Industrieland oder als Land für Verkehrszwecke anzusehen sind.
(3)
Zum Grundvermögen gehören nicht die Betriebsgrundstücke (§ 60) und die Gewerbeberechtigungen (§ 61).
§ 55. Bewertung von unbebauten Grundstücken.
(1) Unbebaute Grundstücke sind mit dem gemeinen Wert zu bewerten.
(2) Als unbebaute Grundstücke gelten auch Grundstücke, auf denen sich Gebäude befinden, deren Wert und Zweckbestimmung gegenüber dem Wert und der Zweckbestimmung des Grund und Bodens von untergeordneter Bedeutung sind.
III. Betriebsvermögen.
§ 57
Begriff des Betriebsvermögens.
§ 69. Begriff und Umfang des sonstigen Vermögens.
(1) Als sonstiges Vermögen kommen, soweit die einzelnen Wirtschaftsgüter nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, zum Grundvermögen oder zum Betriebsvermögen gehören, alle Wirtschaftsgüter in Betracht, insbesondere:
1.
a)
Verzinsliche und unverzinsliche Kapitalforderungen jeder Art, soweit sie nicht unter lit. b und c fallen;
b)
Spareinlagen, Bankguthaben, Postscheckguthaben und sonstige laufende Guthaben, inländische und ausländische Zahlungsmittel;
c)
Aktien oder Anteilscheine, Geschäftsanteile, andere Gesellschaftseinlagen, Geschäftsguthaben bei Genossenschaften und Genußscheine; Genußscheine im Sinne des § 6 des Beteiligungsfondsgesetzes und junge Aktien im Sinne des § 18 Abs. 3 Z 4 des Einkommensteuergesetzes 1988 gehören, solange sie bei einem inländischen Kreditinstitut hinterlegt sind, nur insoweit zum sonstigen Vermögen, als ihr Wert insgesamt 14 500 Euro
übersteigt.
§ 76. Ermittlung des Gesamtvermögens.
Beim Rangordnungsgesuch ist die Beglaubigung Wesensmerkmal
Bewertungsgesetz 1955
Auszug:
§ 33. Wohnungswert
(1) Wohnungswert ist der Wert der Gebäude oder Gebäudeteile, die dem Betriebsinhaber, seinen Familienangehörigen, den Ausnehmern und den überwiegend im Haushalt des Betriebsinhabers beschäftigten Personen als Wohnung dienen.
Der Wohnungswert ist bei den unter § 29 Z. 1 und 3 genannten Unterarten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens bis zu einem, nach den Vorschriften über die Bewertung von bebauten Grundstücken ermittelten Wohnungswert von 2 180,185 Euro Bestandteil des Vergleichswertes (§ 39).
(2) Übersteigt jedoch der nach den Vorschriften über die Bewertung von bebauten Grundstücken ermittelte Wohnungswert den in Abs. 1 genannten Betrag, so ist der den Betrag von 2 180,185 Euro übersteigende Teil des Wohnungswertes als sonstiges bebautes Grundstück (§ 54 Abs. 1 Z. 5) dem
Grundvermögen zuzurechnen.
(3) Bei der Ermittlung des Wohnungswertes sind, wenn der Hauptfeststellungszeitpunkt für das Grundvermögen von dem Hauptfeststellungszeitpunkt für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen abweicht, die Wertverhältnisse vom vorhergehenden Hauptfeststellungszeitpunkt für das Grundvermögen
zugrunde zu legen; der zu diesem Zeitpunkt ermittelte Wohnungswert gilt, soweit nicht Fortschreibungen oder Nachfeststellungen vorzunehmen sind, bis zum nächstfolgenden Hauptfeststellungszeitpunkt der Einheitswerte des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens.
Grundvermögen (§§ 51 bis 56 des Bewertungsgesetzes 1955);
Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
§ 8.
(1) Für die Bewertung ist ein gerichtlich beeideter Sachverständiger für das jeweilige Bewertungsfachgebiet beizuziehen; erforderlichenfalls können auch mehrere Sachverständige beigezogen werden.
Sachverständigen Gutachten / expert's report
§ 9. (1) Das Bewertungsgutachten hat zu enthalten
1. den Zweck des Gutachtens, den Bewertungsstichtag, den Tag der Besichtigung der Sache und die dabei anwesenden Personen sowie die verwendeten Unterlagen;
2. den Befund mit einer Beschreibung der Sache nach ihren Wertbestimmungsmerkmalen und ihren sonstigen, für die Bewertung bedeutsamen Eigenschaften tatsächlicher oder rechtlicher Art;
3. die Bewertung unter Darlegung des angewendeten Wertermittlungsverfahrens und der Gründe für die Auswahl des angewendeten Verfahrens oder der allenfalls angewendeten Verfahrensverhindung.
Die Gebühren / Bezahlung von gerichtlichen Sachverständigen ist im Gebührenanspruchsgesetz – GebAG geregelt unter:
III. Abschnitt
Sachverständige
Auszug GebAG
§ 51.
(1) Die Gebühr für Mühewaltung für Befund und Gutachten über die Schätzung von Häusern und Baugründen beträgt
1. für Hausschätzungen:
bei einem Wert einschließlich des Wertes des bebauten Grundstücks
bis 36 340 € = 415,40 €
über 36 340 € bis 72 670 = € 728,90 €
über 72 670 € für je angefangene weitere 36 340 € um 121,70 € mehr;
2. für Baugrundschätzungen:
bei einem Wert
bis 5 090 = € 111,90 €
über 5 090 = € bis 7 270 weitere € 146,10 €
über 7 270 € = für je angefangene weitere 3 630 € um 22,70 € mehr.
(2) Für die Schätzung von Hausanteilen oder Baugrundanteilen, die im Verhältnis zum Ganzen bestimmt sind (§ 10 GBG 1955), ist die Gebühr nach deren Schätzwert mit einem Zuschlag von 50 v. H. (von Hundert = Prozent) zu bemessen.
Werden mehrere Anteile eines Hauses oder Baugrundes geschätzt, so darf die Gebühr für Mühewaltung nicht höher sein, als sie es
bei der Schätzung der gesamten Liegenschaft wäre.
(3) Für die Schätzung einer im Wohnungseigentum stehenden Wohnung oder eines solchen Geschäftsraums ist die Gebühr nach deren oder dessen Schätzwert mit einem Zuschlag von 50 v. H. zu bemessen.
Werden mehrere im Wohnungseigentum stehende Wohnungen oder Geschäftsräume einer Liegenschaft geschätzt, so darf die Gebühr
für Mühewaltung nicht höher sein, als sie es bei der Schätzung der gesamten Liegenschaft wäre.
Sachverständigenverzeichnis für Tirol und Vorarlberg
http://www.gerichtssachverstaendige.at/index.php?option=com_wrapper&Itemid=59
Gerichtssachverständigenliste = Bewertung von Immobilien / Liegenschaften:
http://www.sdgliste.justiz.gv.at/edikte/sv/svliste.nsf/Suche!OpenForm&subf=svlfg&vL2obSVF=94&NAV=94&L1=Immobilien%20
(Bewertung%2C%20Verwaltung%2C%20Nutzung)
http://www.sdgliste.justiz.gv.at/edikte/sv/svliste.nsf/suche!OpenForm&subf=svlfg&vL1obSVF=TOP
http://www.sdgliste.justiz.gv.at/
Hauptverbandes der Gerichtssachverständigen
http://www.gerichts-sv.at/