update 2012

IMMOBILIENKAUF in Brasilien
- die einzelnen Schritte und dafür nötigen Dokumente

Immobilienforum Brasilien

Beurkundungspflicht in Brasilien

Lesão enorme laesio enormis Brasilien

Die "escritura" in Brasilien

Kataster Liegenschaftskataster Brasilien

Das Grundbuch "registro de imoveis"
Die Registrierung der Immobilie muß immer im jeweiligen Munizipio registriert sein, in einem dafür zuständigem CARTORIO
Achtung: eine politische Gemeinde besteht oft aus mehreren Katastralgemeinden!

IMMOBILIEN OHNE REGISTRIERUNG EXISTIEREN NICHT!! UND SIND ILLEGAL FÜR AUSLÄNDER!!!

Betrug bei Immobilienkäufen:
Eine Immobilie ohne gültige Grundbucheintragung ist rechtlich nicht existent, trotzdem wissen ca. 70 % aller Ausländer nicht wie ein Grundbuchauszug aussieht!!
Ganz egal, welche Zettelchen man Ihnen zeigt, es muß ein beglaubgter Stempel drauf sein!!!

Die Dokumente, die der Verkäufer vorzeigen muß, als Eigentumsnachweis gegenüber dem Käufer:

É fundamental, para uma compra segura, que os compradores exijam todas as certidões pessoais de todos os vendedores:
= Grundsätzlich bei einem sicherem Liegenschaftskauf, verlangt der Käufer alle persönlichen Zertifikate / Dokumente vom Verkäufer, und zwar folgende:

1) Certidões negativas de protestos dos últimos cinco anos, a serem fornecidas pelos Cartórios de Protesto do domicilio dos vendedores;

2) Certidões negativas de ações dos distribuidores cíveis ( Falência, Execução) a serem fornecidas pelos Distribuidores de São Paulo ou do Estado dos vendedores;

3) Certidão negativa de executivos fiscais, municipais e estaduais, no período de 10 anos anteriores (Fazenda Pública);

4) Certidão negativa da Justiça do Trabalho;

5) Certidão Negativa da Justiça Federal
Caso os vendedores sejam pessoas jurídicas, devem ser pedidos ainda os seguintes documentos;

6) Cópia autenticada do Contrato Social da empresa e alterações pertinentes à administração;

7) Cópia autenticada do cartão de CNPJ;

8) Certidão Negativa de Débitos do INSS;

9) Certidão Negativa de Débitos da Receita Federal.

• Certidões do Imóvel

Também é necessário exigir:
10) Certidão da matrícula do imóvel, atualizada: esta certidão é pedida diretamente ao cartório de Registro de imóveis da região em que se localiza o imóvel.
É através desta certidão que se verifica se o imóvel está livre de ônus, tais como hipotecas, penhoras, etc;

11) IPTU do ano corrente;

12) Certidão negativa de Impostos da Prefeitura;

13) Caso o imóvel seja um apartamento, vaga de garage, ou conjunto comercial: certidão de quitação de débitos condominiais assinada pelo sindico, com firma reconhecida e cópia da ata de eleição deste sindico.

• Imóvel Rural
Se o imóvel a ser adquirido for rural, é necessário ainda que sejam apresentados:

14) Última declaração de ITR;

15) DARF dos pagamentos dos últimos 5 (cinco) ITRs, ou certidão negativa expedida pela receita federal, relativa ai ITR do imóvel;

16) CCIR - Certificado de Cadastro de Imóvel Rural.

Die " matrícula"
Der "Personalausweis" der Immobilie
Die MATRICULA ist die eintragung ins zuständige Grundbuch, von einem für Immobilien-Registrierungen zuständigem Notariat!!
Matricula ist die Registrierungsnummer, unter der der Eigentümer der Immobilie im Grundbuch registriert ist!!
siehe Auszug aus dem brasilianischen Grundbuchgesetz:
CAPÍTULO VI
Da Matrícula
Art. 227 -
Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro nº 2 - Registro Geral - obedecido o disposto no art. 176. (Renumerado com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
Art. 228 -
A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado. (Renumerado com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
Art. 229 -
Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e da certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório. (Renumerado com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Titulo de propriedade:
Fälschlicherweise wird oft angenommen, dass ein "titulo" (Titel) ein eigenes Dokument ist!
Es handelt sich lediglich um den Erwerbsgrund, also Kauf/Verkauf, Schenkung, Abtretung usw. also die "escritura publica" ist der titel der den Rechtsgrund ergibt!

Titel und Modus in Brasilien

Titel
Ursprung des Wortes: althochdeutsch titul, titulo (m), daneben: titulâ, titalâ, titelâ (f)
http://de.wiktionary.org/wiki/Titel
Bedeutung: ein Grund etwas durchzuführen, insbesondere in Besitz zu nehmen
Rechtstitel
http://de.wiktionary.org/wiki/Rechtstitel
Bedeutungen:
[1] Recht: öffentliche Urkunde, die einen Anspruch feststellt und Grundlage einer Vollstreckung sein kann

Der "Titel" ist der Rechtsgrund zum Erwerb an einer Sache.

Definition "titulo" auf portugiesisch:
http://www.dicio.com.br/titulo/
Documento que comprova o uso de um direito: título de propriedade = Dokument welches den Gebrauch eines Rechtes beweist - Eigentumstitel

Modus
Herkunft: latein : modus = „Art und Weise“
Durch den "modus" wird ausgesagt auf welche Art die Rechte an einer Sache erworben wird! Bei unbeweglichen Sachen wie Liegenschaften wird die Art der Erwerbung - der "Modus" durch die Eintragung ins Grundbuch (oder ein öffentliches Register - andere Länder) öffentlich gemacht!
Das Publizitätsprinzip - was soviel bedeutet: die Öffentlichkeit ist Zeuge einer durchgeführten Übertragung einer Liegenschaft!
Bei beweglichen Sachen - Auto zB. - ist der Modus die Übergabe der Sache an den neuen Eigentümer!
In Brasilien ist der "modus" bei unbeweglichen Gütern (Immobilien) die "Immatrikulation" ("matricula") in das zuständige Grundbuch!

Wichtig: Kein Titel "titulo" vorhanden, keine Immatrikulierung (matricula" möglich!
siehe Auszug Zivilgesetzbuch
Art. 1.227.
Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
= Die reellen Rechte einer bestehenden Liegenschaft, oder Übertragung unter Lebenden, erhält man nur mit Einverleibung / Übertragung der Titel ins Grundbuch am Grundbuchamt - die Immatrilulierung!

Certidão negativa de onus e alienacoes:
Nachweis ob die Immobilie auf den aktuellen Eigentümer registriert ist und ob Hypotheken oder andere Schulden
auf der Immobilie lasten.

bei Grundstücken der SPU / Marine
ist der Grundbuchauszug ein Besitznachweis und kein Eigentumsnachweis!
das wichtigste Dokument bei Immobilien am Strand ist die
RIP.nummer - registro immoveis patrimonial

laudêmio = Abgabe an den Lehnsherrn (lat.) (siehe auch NCC 2.038)
Keine Steuer, sondern eine einmalige Abgabe, die der Verkäufer bei Verkauf einer Immobilie am Strand, die bei der SPU registriert ist, zu entrichten hat!!

Certidao negativa de Tributos Municipais:
Nachweis ob alle Städtischen Steuern gezahlt sind. wie z.B. die IPTU
Achtung
bei ländlichen Grunstücken, Agrarbetrieben, Fazendas, ist die Registrierung bei der Incra unvermeidbar, und die wichtigsten Dokumente sind:

CCIR
Certificado de Cadastro do Imòvel Rural

ITR
- Imposto Territorial Rural

Habite-se (Kollaudierung / Benutzungsbewilligung))

Situacao perante o municipio: Gibt Auskunft darüber ob das Grundstück bebaut werden darf. Ist ein Baukörper vorhanden gibt es denn Nachweis ob dieser Baukörper auch genehmigt wurde und ob dieser vom Bauamt nach der Fertigstellung abgenommen wurde (Habite-se)

Warnung : Sie sollten auf keinen Fall ein Haus ohne das Dokument "habite-se" kaufen!! Sonst müssen Sie im Nachhinein alle Baugenehmigungen bezahlen!!!

INSS:
Jedes Fertiggestelltes Gebäude braucht einen Nachweis das es keine Schulden bei der Rentenversicherung hat. Ausnahme z.b Grundstücke aus
Kirchenbesitz.

Was darf nicht vergessen werden im Kaufvertrag?

Ein Kaufvertrag ist sozusagen die höchste Sicherheit für vielleicht der Investition des Lebens!
Im Kaufvertrag sollt die genaue Beschreibung der Immobilie stehen, persönliche Daten des Eigentümers und des Käufers, die Matriculierungsnummer der Immobilie und der Name des Cartorios wo sie registriert ist, der Gesamtwert, die Form der Beazhlung, die üblichen Daten eines Vertrages , wie Fälligkeit und Ort der Zahlung, Strafklauseln im Falle von Unzahlungsfähigkeit, un , falls vereinbart, die Höhe der Anzahlung!
Vergessen Sie nicht , den Vertrag beglaubigen zu lassen!!

Verträge
Alles über Verträge steht im codigo civil ab Articolo 421

Achtung:
Grundstücke neben einer Bundes- / Landstrasse 35 Meter von der Strassenmitte gemessen nach links und rechts, sind eigentum des Staates, und können im Zuge einer Strassenerweiterung enteignet werden!!!

Certidaode quitacao de despesas de Condominio:
Sollte eine Hausverwaltung bestehen muss die Hausverwaltung Nachweisen das sie keine Schulden hat.

Certidao negativa de Ministerio de Trabalhar:
Nachweis, daß die Immobilie nicht in einen Prozess mit dem Arbeitsgericht verwickelt ist.

ITBI
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

Diese Steuer muß vom Käufer bezahlt werden und beträgt 2,5 % !
Die Bezahlung dieser Steuer ist Bedingung um den Immobilienkauf zum Abschluß zu bringen

alles über ITBI unter:
http://www.fazenda.pbh.gov.br/
(Belo Horizonte)
alles über Steuerfragen unter
http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/IRPF/2006/perguntas

Certidão Vintenária com negativa de ônus atualizada
ist eine Negativbelastungsbescheinigung mit 20 Jahren Rückwirkung mit aktualisierter Bescheinigung, daß alle die Immobilie betreffenden Steuern und weitere Belastungen bis zum Datum der Bescheinigung gezahlt sind (ïmmer üblich bei Immobilienverkauf - die Vorlage dieser Dokumente wird vom entsprechendem Käufer vom Verkäufer verlangt!

“dou fè“
dieser Ausdruck bedeutet soviel wie ein Verbürgung, eine Zusatzerklärung, die die absolute Echtheit verbürgt , daß das Dokument echt ist!
Am Schluß eines Dokumentes eines beglaubigten Grundbuchauszuges, sollte der Satz stehen:
"Està comforme original! dou fè

Auszug aus dem Grundbuchgesetz von Brasilien über die Öffentlichkeit als Zeugen und als Beweiskraft:
Art. 215.
A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.
= Die öffentliche Urkunde / Dokument, ausgestellt vom zuständigen Notariatsamt, ist ein Dokument mit öffentlichem Glauben, mit voller Beweiskraft!!
TIP: selber hingehen und nachschauen!!

send a Mail: