update 2015
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Das Grundbuch von Brasilien / property registry in Brazil
land registration Brazil
registro de imoveis
Grundbuchgesetz Brasilien mit Modellen der 5 Grundbücher im Anhang
Kataster in Brasilien / Vermessung in Brasilien (das Kataster ist NICHT das Grundbuch!!!)
Historische Entwicklung des Grundbuchs in Brasilien
Agrargrundstücke in Brasilien / Farmland in Brasilien / Plantagen in Brasilien
Öffentlicher Glaube des Grundbuches in Brasilien Öffentlichkeit des Grundbuches in Brasilien = registro de imoveis (= das Immobilienregister)
LEI Nº 8.935, DE 18 DE NOVEMBRO DE 1994.
Brasilien kann mit einem sehr gutem Grundbuchsystem aufwarten, am amerikanischen Kontinent führt Brasilien jedenfalls das beste Grundbuchsystem zur absoluten Sicherheit für Investoren!
Das brasilianische Grundbuchsystem basiert auf den Grundsätzen des österreichischen / italienischen Grundbuchsystemes, nur mit dem Unterschied: in Brasilien werden immer noch Bücher geführt und zusätzlich EDV-mäßig verarbeitet!
In Brasilien herrscht absolute Grundbuchpflicht, d.h. Immobilienbesitz und Rechte an einer Immobilie müssen im Grundbuch verbüchert / eingetragen werden!!! Auszug aus dem bürgerlichen Gesetzbuch von Brasilien = NOVO) CÓDIGO CIVIL von Brasilien über die Öffentlichkeit als Zeugen und als Beweiskraft: escritura pública = öffentliche Urkunde / beglaubigte Urkunde ist verpflichtend vorgeschrieben bei Übertragung von dinglichen Rechten an Immobilien!!!
Art. 1.227. Titelpflicht / beglaubigte Urkundenpflicht CAPÍTULO II |
Auszug aus dem codigo civil
DA PROVA = Der Beweis bei Geschäften
Artikel 212 bis 232
Art. 215.
A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.
Art. 224.
Os documentos redigidos em língua estrangeira serão traduzidos para o português para ter efeitos legais no País.
Auszug Grundbuchgesetz Lei 6.015
CAPÍTULO VII /
Do Registro
Art. 236 -
Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado. (Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975).
Wichtig: Die "escritura publica" ist eine öffentliche Urkunde, ausgestellt von einem Gericht, oder eine Privaturkunde die notariell beglaubigt wurde!!!
Beurkundungspflicht in Brasilien
Stempel, Stempelmarken, Echtheit von Dokumenten und Kontrollorgane
Überprüfung von Notariatsakten in Brasilien
Das ersessene Recht - Erwerb einer Immobilie durch ersitzen / besetzen
Die Raumordnung von Brasilien - Arten der Liegenschaften
Kataster in Brasilien / Vermessung in Brasilien
Die "escritura" in Brasilien
Im Gegensatz zu Österreich sind die Kriterien des Notariatszwangsgesetz in das Grundbuchgesetz von Brasilien (Lei 6015 und 6216) eingebaut und im Zivilgesetzbuch !
Dadurch gibt es in Brasiien viel mehr Urkunden / Dokumente / Rechte und Pflichten die in Brasilien unbedingt durch einen Notar (Cartorio) verfasst bzw. beglaubigt werden müssen!
Der Liegenschaftskataster zur Verwaltung von staatlichem Grundvermögen - die SPU - nach den Grundprinzipien der "Emphyteuse" - das Erbbaurecht!
Dieses Erbbaurecht ist für alle gratis und anonym im Internet abfragbar! (Das ist nicht möglich in Österreich / Deutschland!!)
Für alle Grundstücke die dem Erbbaurecht unterstehen ist die zweifache Verbücherung vorgeschrieben: einmal ins Erbaurechtgrundbuch (RIP)
und in das allgemeine Grundbuch!
Das Kataster für Agrargrundflächen CIR = Cadastro de Imóvel Rural = Verzeichnis für ländliche Grundstücke (nicht nur Agrargrundstücke!)
Auch für dieses Grundbuch ist eine zweifache Verbücherung vorgeschrieben: einmal im CIR und dann noch im allgemeinen Grundbuch beim kompetenten Cartorio de imoveis!
Das CIR ist eine Neuauflage des australischen Torrens-System!
siehe: http://www.ltsa.ca/news/96/Celebration-of-Torrens-Title-System-in-Australia
Auch das Grundbuch für ländliche Güter ist im Internet für ALLE abrufbar!!
(Das ist in Österreich / DE nicht möglich)
Vertrauen Sie nicht deutschsprachigen Anwälten, die behaupten, das brasilianische Grundbuch wäre nicht so gut wie das Deutsche!!!
Leider gibt es in Brasilien höchstens 20 % bei Anwälten und Maklern, die das Immobilienrecht wirklich kennen und auch die Gesetze gelesen haben!
Nur das Justizministerium führt verlässliche Listen über Adressen und Zuständigkeit der Grundbuchämter / Cartorios:
http://www.cnj.jus.br/corregedoria/justica_aberta/?#
Geschichte des Grundbuches von Brasilien
Die verschiedenen Arten von Registrierungsämtern / cartorios
Grundbuchgesetze in Brasilien (Grundbuchaufbau / Immobilienregistrierung in Brasilien, Beurkundigungspflicht / Notariatszwang / beglaubigungspflichtig)
Beurkundungspflicht in Brasilien / Notariatszwang / Beglaubigungspflicht in Brasilien
Das Eigentum in Brasilien / Eigentumsübertragung in Brasilien
Eintragungspflichtige Akte und Rechte in Brasilien
Liegenschaftskataster - Das brasilianische Erbpachtbuch - die "brasilianische Emphyteuse = " Küsten, Flüsse - staatliches Vermögen
Die Raumordnung von Brasilien - Arten der Liegenschaften
Grundkauf für Ausländer in Brasilien
Einsichtsrecht / Recht auf Information für alle in Brasilien: Grundbuchgesetz Lei 6.015 Art. 17. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido. = Jede Person (auch Touristen) hat Recht auf Einsicht und auf einen Auszug der Eintragungen, ohne Angaben der Motive oder Gründe !!! |
Registro de Imóveis = Grundbuchamt
cartorio = Archiv, Notariat,
cartorio publico = öffentliches Archiv, öffentlicher Notar
registros públicos = Öffentliches Verzeichnis / Kataster
registro (im Grundbuchgesetz) = Verzeichnis / Urkundensammlung
In Brasilien gilt das "Intabulierungsprinzip" , was soviel bedeutet wie:
ein Dokument (Kaufvertrag, Grundbucheintragung, Vollmacht usw. ) das nicht einem öffentlichen Register einverleibt (intabuliert) wurde, hat keinerlei Rechtsgültigkeit!!!
Und das Publizitätsprinzip = die Öffentlichkeit ist Zeuge, jeder hat Einsicht (auch Touristen!!)
Deswegen wird in Brasilien ein Notar der ein Register/Verzeichnis/Archiv führt auch Tabelião de Notas genannt!
Auch geläufig ist der Ausdruck:
Tabelionato de Notas
Landtafel (lat. Tabulae terrae)
Auch im Jahr 2009 / 2010 gilt in Brasilien für alle Arten von Immobilien:
quem não registra não é dono = wer nicht registriert (intabuliert) ist nicht Eigentümer!!
Das wurde vom Obersten Gerichtshof in Brasilia bestätigt!
Der Publizitätsgrundsatz :
A propriedade de bens imóveis somente se transfere após o registro em cartório do título em nome do novo dono.
= auf deutsch: Das Eigentum von Liegenschaften wird erst übertragen, mit der Einverleibung des Titels und den Namen des neuen Eigentümers ins Grundbuchverzeichnis!!
Mit anderen Worten: Mit dem Kaufvertrag wird man in Brasilien nicht zum Eigentümer!!!
Quelle port.:
http://registradores.org.br/stf-confirma-quem-nao-registra-nao-e-dono/
gesetzliche Grundlagen zur Übertragung von Eigentum in Brasilien finden Sie im Novo Código Civil unter den Kapiteln:
Art. 1.227 bis Art. 1.232 , 1.228, Art. 1.245, Art. 1.247,
Gesetzliche Grundlagen zur Führung von öffentlichen Verzeichnissen/ Grundbuch und deren Büchern (mit Abbildung der Formvorschriften der Bücher) ist das Grundbuchgesetz LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973 :
DOI = Declaração sobre Operações Imobiliárias
http://www.receita.gov.br/PessoaJuridica/DOI/Perguntas/default.htm
Auszug Grundbuchgesetz Brasilien
CAPÍTULO VII / Do Registro
Art. 236
- Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado. (Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975).
Der Grundbuchskörper besteht aus folgenden Büchern
"Art. 173 -
Haverá, no Registro de Imóveis, os seguintes livros:
I - Livro nº 1 - Protocolo = Tagebuch
II - Livro nº 2 - Registro Geral = Hauptbuch (matricula und registro)
III - Livro nº 3 - Registro Auxiliar = Hilfsverzeichnis
IV - Livro nº 4 - Indicador Real = Grundstücksverzeichnis
V - Livro nº 5 - Indicador Pessoal = Personenverzeichnis
Wie der Grundbuchskörper aufgebaut ist steht auch im Grundbuchsgesetz 6.015 ab Artikel 173 und im Gesetz Lei 6216