update 2016

Rangordnung bei Grundbucheintragungen in Spanien

Grundbuchabteilungen in Spanien

Wie so üblich auf deutschen "Aufklärungsseiten" werden kleine Details wie "Rangordnung" eigenartigerweise vergessen! Und trotzdem ist die Rangordnung sehr wichtig in Spanien!

Auszug aus dem Zivilgesetzbuch von Spanien - Kapitel VI
CAPÍTULO IV
De las obligaciones del vendedor = Die Verpflichtungen des Verkäufers

Art. 1473. - Rangordnung Grundbuch Spanien

Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe,
si fuere mueble.
= Wenn eine selbe Sache verkauft wurde an verschiedene Käufer, so wird das Eigentum an die Person übertragen, die zuerst Besitz ergriffen hat von der Sache im guten Glauben (bewegliche Güter)

Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. = handelt es sich um eine Immobilie,
so hat derenige Erwerber den Anspruch, der zuerst ins Grundbuchregister eingetragen wurde!
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión;
y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe. = Sollte keine Eintragung existieren, dann hat derjenige den Anspruch,
der den Besitz früher im guten Glauben erworben hat; fehlt auch das, dann ist der Rechtstitel (= die escritura publica) gültig, der zuerst abgeschlossen wurde!!

Rangordnung in Spanien - Auszug aus dem Grundbuchgesetz Spanien
Artículo 17.
Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.
Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.

Artículo 25.
Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos.

Anmerkung: die Mehrheit von inländischen Maklern und vor allem ausländischen Maklern wird Ihnen weismachen wollen, dass der Privatvertrag - abgeschlossen bei einem Anwalt eine "escritura publica" ist!
Das entspricht sicher nicht der Wahrheit, "escritura publicas" können nur bei einem öffentlichen Notar abgeschlossen werden!
Und der Artikel 1473 des spanischen Zivilgesetzbuches und der ARtikel 25 des Hypothekengesetzes von Spanien weist ausdrücklich darauf hin, dass Sie nur sicher sein können, dass Sie auch Eigentümer einer Immobilie werden,
wenn Sie "im Rang" stehen, d.h. wenn Sie vor allen anderen wie z.B. eine Bank oder ein anderer Verkäufer im Grundbuch registriert werden!!
Ganz egal, ob die Grundbucheintragung in Spanien freiwillig ist!!!
Auch in Spanien gilt: wer zuerst kommt bzw. registriert wird, der hat mehr Rechte!!!
Ganz dasselbe wie im deutschen BGB § 879 und im österreichischen ABGB § 440!

ACHTUNG: das Katater ist NICHT das Grundbuch - auch nicht in Spanien!
Eintragungen ins Flurkataster ist in Spanien sehr wohl verpflichtend! Eine Zuwiderhandlung bzw. das Fehlen der "referencia catastral" = Katasternummer wird als Finanzvergehen bestraft!

Allerdings ist die Übertragung der Katasterdaten an das Grundbuch = registro de propriedad NICHT verpflichtend!
Ratschlag: auch am Katasteramt nachfragen und sich einen Auszug holen!

Und freiwillige Grundbucheintragung in Spanien bedeutet nicht unbedingt, dass jemand die Immobilie schon an jemand anderen verkauft hat und diese Person sich vielleicht doch registrieren hat lassen!!

Artículo 606.
Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
= Die Eigentumstitel und andere dingliche Rechte über Immobilien, die nicht ins Grundbuchregister eingetragen wurden, haben keinerlei Benachteiligung / Beeinträchtigung auf Dritte!

Der Artikel 606 ist genau dieser Artikel, der besagt, dass die Einverleibung des Eigentums in das Grundbuch / Eigentumsregister in Spanien freiwillig ist! D.h. aber nicht unbedingt, dass das nicht wichtig wäre!!!
Und schon gar nicht bedeutet dieser Artikel, dass es deswegen nicht wichtig wäre, im Grundbuch nachzusehen!! Denn freiwillig bzw. nicht verpflichtend heißt ja nicht, dass andere Personen eine Eintragung freiwillig schon vorgenommen haben - und das würde bedeuten jemand anderer steht im Rang!!! - siehe Rangordnung
In Auswanderer Foren und auf Seiten deutscher Anwälte die in Spanien tätig sind und auf Seiten von spanischen Anwälten die nicht gut deutsch sprechen steht oft die Behauptung:
"Die Eintragung ins Eigentumsregister hat meist deklatorische Wirkung"!
Tja da klingt gut, juristisch und ist allerding juristischer Schwachsinn!!
Weiteres ist eine Einverleibung der Rechte einer "escritura" nicht dasselbe wie die Beurkundung bzw. Beglaubigung eines Kaufvertrages!

Auch in Spanien gibt es die Rangordnung und vor allem gibt es "anotaciónes preventiva" = zuvorkommende Anmerkungen! Siehe Ley hipotecaria Artículo 42. bis 75, und ab Artikel 76 bis 103 über die Löschungen von Anmerkungen!
Das wäre z.B. ein Eigentumsvormerkung, ein eingetragenes Vorkaufsrecht, Belastungen usw., und wenn man nicht vor dem Kauf sich einen Grundbuchauszug holt ( = Certificación de dominio y cargas) siehe:
http://www.registradores.org/certificaciones_registro.jsp
dann riskiert man viel!!
Das Grundbuch in Spanien als nur "deklarativ" anzusehen, kann also dazu führen, dass Sie sozusagen sich Probleme aufhalsen, die nicht sein müssten!!
Sicherlich, im juristischen Sinne ist das Grundbuch von Sapnien mehr "deklarativ" als "konstitutiv" - allerdings könnte das auch schiefgehen, wenn man sich nicht genau davor erkundigt!

Sich seine Rechte im Grundbuch registrieren zu lassen, ist auf alle Fälle besser!

Art. 1469.

La obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes:

Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número,
tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible,
podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso,
no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble.

Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato.

La rescisión, en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando el menos valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio convenido.

Art. 1470.

Si, en el caso del artículo precedente, resultare mayor cabida o número en el inmueble que los expresados en el contrato,
el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el mismo contrato;
pero si excedieren de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato

Art. 1471.

En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número,
no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida (Grundstücksgrösse) o número de los expresados en el contrato.

Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más fincas (Grundstücke) las vendidas por un solo precio, pero si, además de expresarse los linderos,
indispensables en toda enajenación de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número,
el vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos (Grenzen),
aun cuando exceda de la cabida o número expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá una disminución en el precio,
proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló.