Das Immobiliengeschäft in Österreich - Tipps für den Investor in Österreich

Immobilienmakler in Österreich

Makler Provisionen

Der Wert einer Liegenschaft

Wohnungseigentum in Österreich

Baurecht Österreich (Erbbaurecht Österreich)
enfiteusi Austria / enfiteuse austriaco


Kaufvertrag in Österreich

Ausländische Investoren in Österreich / foreign investors in Austria

Leben in Österreich - living in Austria
http://www.help.gv.at/Content.Node/k507/Seite.5070000.html

Grundstückskauf von HELP
https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/20/Seite.200000.html

Immobilienbetrug in Deutschland / Österreich
http://www.immobetrug.de/

Umgang mit Maklern in Österreich:

von der Arbeiterkammer: Tipps beim Umgang mit Immobilienmaklern in Österreich:
http://wien.arbeiterkammer.at/service/broschueren/wohnen/Der_Umgang_mit_Immobilienmaklern.html
und

Die Rechte des Kunden im Umgang mit Immobilienmaklern in Österreich:
http://media.arbeiterkammer.at/wien/PDF/Publikationen/Infoblatt_Immobilienmakler.pdf

Auszug: Unterschreiben Sie nie ein Anbot übereilt!!! = Don´t sign anything on your first visit!!

Umgang mit Maklern
http://www.energiesparhaus.at/hausbau/umgang_mit_maklern.htm

In Österreich darf ein Makler als Doppelmakler (Provision vom Käufer und Provision vom Verkäufer / Auftraggeber) auftreten (§ 5 Abs 3 MaklerG), er muß jedoch den Käufer darauf aufmerksam machen!

Für den Abschluss eines Maklervertrages ist keine bestimmte Form vorgeschrieben, er kann daher schriftlich, mündlich und sogar schlüssig erfolgen.

Lediglich der Abschluss und die Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen zwischen Unternehmer und Konsument müssen immer schriftlich erfolgen.

Schwarzbauten in Österreich:
Gebäude die ohne Baubewilligung gebaut wurden, weisen einen Rechtsmangel auf!
ERGO: bei der Vermittlung eines "Schwarzbaus" würde der Makler seine Sorgfaltspflicht verletzen, der Makler kann im Vorhinein nicht abschätzen oder voraussagen, ob und wie hoch die Kosten werden, um das Gebäude legal ins Grundbuch einzutragen!!
Deswegen wäre es nicht standesgemäß dem Käufer einen Bau ohne Baugenehmigung zu vermitteln!
Zumindest müßte der Makler den Käufer auf das Fehlen der Baubewilligung aufmerksam machen !!!
Ein korrekter Immobilienmakler müßte schriftlich darauf hinweisen, dass das Vermittlungsobjekt keine Baubewilligung besitzt!!!

Es bleibt natürlich die Frage offen: darf ein Makler einen Schwarzbau anbieten?

●Achtung: Schwarzbauten / Gebäude ohne Baubewilligungen werden in Österreich auch auf gerichtlichen Versteigerungen angeboten!!!

Eigentümer eines Grundstückes wird man nicht mit Vertragsabschluss, sondern erst mit der Grundbuchseintragung! (siehe: http://www.notar.at/notar/de/home/infoservice/immobilien/grundkauf_mit_kpfchen/
ÖFFENTLICHKEITSGRUNDSATZ ( Publizitätsprinzip)

Alles über die Übertragung von Eigentums steht im ABGB:
Ausschnitte:
§ 425
Der bloße Titel gibt noch kein Eigenthum. Das Eigenthum und alle dingliche Rechte überhaupt können, außer den in dem Gesetze bestimmten Fällen, nur durch die rechtliche Uebergabe und Uebernahme erworben werden.
§ 431
Zur Uebertragung des Eigenthumes unbeweglicher Sachen muß das Erwerbungsgeschäft in die dazu bestimmten öffentlichen Bücher eingetragen werden.
Diese Eintragung nennt man Einverleibung (Intabulation).
§ 432
Zu diesem Zwecke muß über das Erwerbungsgeschäft eine beglaubigte Urkunde in der zur Gültigkeit des Geschäftes vorgeschriebenen Form oder eine öffentliche Urkunde ausgefertigt werden.
§ 433
Die Urkunde muß die genaue Angabe der Personen, die das Eigentum übergeben und übernehmen; der Liegenschaft, die übergeben werden soll, mit ihren Bestandteilen; des Rechtsgrundes der Übergabe; ferner des Ortes und der Zeit des Vertragsschlusses enthalten;
und es muß von dem Übergeber in dieser oder in einer besonderen Urkunde die ausdrückliche Erklärung abgegeben werden, daß er in die Einverleibung einwillige.
 § 434
Zur Übertragung des Eigentums an Liegenschaften, die in keinem Grundbuche eingetragen sind, muß eine mit den Erfordernissen der §§ 432 und 433 versehene Urkunde bei Gericht hinterlegt werden.
An die Stelle der Bewilligung der Einverleibung tritt die Erklärung der Einwilligung zur Hinterlegung der Urkunde.
§ 435
Dasselbe gilt auch für die Übertragung des Eigentums an Bauwerken, die auf fremdem Grund in der Absicht aufgeführt sind, daß sie nicht stets darauf bleiben sollen, soferne sie nicht Zugehör eines Baurechtes sind.
§ 436
Wenn das Eigentum unbeweglicher Sachen oder eines Bauwerkes zufolge rechtskräftigen Urteils, gerichtlicher Teilung oder Einantwortung einer Erbschaft übertragen werden soll, ist ebenfalls die Einverleibung (§§ 431 bis 433) oder die Hinterlegung der Urkunde (§§ 434, 435) erforderlich.

ABGB
§ 441
So bald die Urkunde über das Eigenthumsrecht in das öffentliche Buch eingetragen ist, tritt der neue Eigenthümer in den rechtmäßigen Besitz.
 b) der damit verbundenen Rechte;
§ 443
Mit dem Eigenthume unbeweglicher Sachen werden auch die darauf haftenden, in den öffentlichen Büchern angemerkten Lasten übernommen.
Wer diese Bücher nicht einsieht, leidet in allen Fällen für seine Nachlässigkeit. Andere Forderungen und Ansprüche, die jemand an den vorigen Eigenthümer hat, gehen nicht auf den neuen Erwerber über.

●Auszug aus dem Grundbuchgesetz (GBG)

5. Urkunden
§ 26.
(1) Einverleibungen und Vormerkungen können nur auf Grund von Urkunden bewilligt werden, die in der zu ihrer Gültigkeit vorgeschriebenen Form ausgefertigt sind.
(2) Diese Urkunden müssen, wenn es sich um die Erwerbung oder Umänderung eines dinglichen Rechtes handelt, einen gültigen Rechtsgrund enthalten.
§ 27
(1) Die Urkunden, auf Grund deren eine bücherliche Eintragung geschehen soll, müssen frei von solchen sichtbaren Mängeln sein, durch die ihre Glaubwürdigkeit geschwächt wird, und, wenn sie aus mehreren Bogen bestehen, so geheftet sein, daß kein Bogen unterschoben werden kann.

(2) Sie müssen auch eine solche Bezeichnung der an dem Rechtsgeschäft beteiligten Personen enthalten, dass diese nicht mit anderen verwechselt werden können; bei natürlichen Personen muss das Geburtsdatum angegeben werden, bei Rechtsträgern, die im Firmenbuch eingetragen sind, die Firmenbuchnummer, und bei inländischen Vereinen die Vereinsregisterzahl (ZVR-Zahl).

(3) Diese Urkunden müssen überdies die Angabe des Ortes, Tages, Monates und Jahres der Ausfertigung der Urkunde enthalten.

GBG
§ 32
(1) Privaturkunden, auf Grund deren eine Einverleibung stattfinden soll, müssen außerden Erfordernissen der §§ 26, 27 enthalten:
a) die genaue Angabe der Liegenschaft oder des Rechtes, in betreff deren die Einverleibung erfolgen soll;

b) die ausdrückliche Erklärung desjenigen, dessen Recht beschränkt, belastet, aufgehoben oder auf eine andere Person übertragen werden soll, daß er in die Einverleibung einwillige.

(2) Diese Erklärung kann auch in einer besonderen Urkunde oder in dem Grundbuchsgesuch abgegeben werden. In solchen Fällen muß aber die Urkunde oder das Gesuch, in dem die Erklärung enthalten ist, mit den Erfordernissen zur Einverleibung versehen sein.

§ 33
(1) Öffentliche Urkunden, auf Grund deren Einverleibungen stattfinden können, sind:

a) die über Rechtsgeschäfte von einer öffentlichen Behörde oder von einem Notar innerhalb der Grenzen ihrer Amtsbefugnisse aufgenommenen Urkunden, wenn sie mit den im § 32 vorgeschriebenen Erfordernissen versehen sind;

b) die von den Gerichten oder anderen dazu berechtigten Behörden oder Personen aufgenommenen exekutionsfähigen Vergleiche;

c) Zahlungsaufträge über gesetzliche Gebühren und Beiträge sowie Ausweise über rückständige Steuern und öffentliche Abgaben, insoweit sie nach den bestehenden Gesetzen vollziehbar sind;

d) andere Urkunden, die die Eigenschaft eines gerichtlich vollziehbaren Ausspruches einer öffentlichen Behörde haben. Dahin gehören insbesondere rechtskräftige Erkenntnisse, Beschlüsse über bücherliche Einverleibungen und Löschungen zur Ausführung des Verteilungsbeschlusses
(§ 237 EO.)
237 EO
Amtsbestätigungen über die freiwillige Versteigerung einer Liegenschaft sowie die Einantwortungsbeschlüsse und Amtsbestätigungen der Verlassenschaftsgerichte (§§ 178 und 182 AußStrG). 

(2) Das Bundesministerium für Justiz ist berechtigt zu erklären, ob und unter welchen Voraussetzungen Einverleibungen auf Grund ausländischer Urkunden stattfinden können, die am Ort ihrer Errichtung als öffentliche Urkunden gelten. Die Erklärung ist für die Gerichte bindend.

§ 34
(1) In geringfügigen Grundbuchssachen wird das zum Zweck einer grundbücherlichen Einverleibung vorgeschriebene Erfordernis der gerichtlichen oder notariellen Beglaubigung der Unterschriften einer Privaturkunde durch die Mitfertigung von zwei glaubwürdigen Personen als Zeugen ersetzt, wenn die Einverleibung in dem einem Gerichtshof erster Instanz zugewiesenen Sprengel, in dem die Urkunde errichtet worden ist, vorgenommen werden soll.
Die Zeugen haben die Unterschrift ihres Vor- und Zunamens, die Angabe ihres Gewerbes oder ihrer Beschäftigung, ihres Wohnortes, Alters sowie die Erklärung eigenhändig be

Der Besichtigungsschein in Österreich●

Jeder der schon einmal mit einem Makler eine Liegenschaft besichtigt hat kennt das: den "Besichtigungsschein" - von den meisten Maklern praktiziert und angeboten wie ein "MUSS"!
Der Kunde wird praktisch sanft genötigt, etwas zu unterschreiben!
Es gibt jedoch keinerlei gesetzliche Regelungen oder Vorschriften für einen Besichtigungsschein!!!
Die einzige gesetzliche Rechtfertigung für den Besichtigungsschein ist der § 30b des KSchG,

Die Unterschrift auf einem Besichtigungsschein kann man nicht erzwingen!!
Sollte Ihnen der Makler bzw. Mitarbeiter der Maklerfirma suspekt vorkommen - Sie dürfen die Unterschrift verweigern, es passiert gar nichts!!
Sie könnten auch unterschreiben, es entsteht keinerlei rechtliche Verpflichtungen zu einem Kauf!!

Der Schutzverband gegen unlauteren Wettbewerb schrieb am 16.12.2009:
http://www.schutzverband.at/
Zunächst ist ganz klar festzuhalten, dass die Verwendung eines Besichtigungsscheines weder im Maklergesetz noch in der Immobilienmaklerverordnung vorgeschrieben ist.
Er ist daher in keinster Weise gesetzlich definiert oder notwendig.
Darum ist es auch überhaupt nicht bedenklich, wenn jemand so einen Besichtigungsschein nicht unterschreiben will!!

Der Besichtigungsschein dient für Maklerfirmen auch zur Aufstockung der Kundendatei! Jeder der den Besichtigungsschein unterschreibt, kommt in die Kundendatei der Maklerfirma! Ganz egal ob Sie dan Kunde werden oder nicht!

●"Besichtigungsschein":
Besichtigungsscheine werden vor allem von Mitarbeitern der Maklerfirmen verwendet, Mitarbeiter die vor allem der Maklerfirma beweisen müssen, daß sie dem Kunden die Liegenschaft gezeigt hatten!!
Beispiel: Sie unterschreiben einen Besichtigungsschein bei der Besichtigung einer Wohnung zur Míete! 3 Jahre danach, wenn Sie den Mietvertrag verlängern, dann kann der Makler den Besichtigungsschein verwenden, um Ihnen einen Ergängungsprovision zu verrechnen!!

Für den Abschluss eines Maklervertrages ist keine bestimmte Form vorgeschrieben, er kann daher schriftlich, mündlich und sogar schlüssig erfolgen!!

Lediglich der Abschluss und die Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen zwischen Unternehmer und Konsument müssen immer schriftlich erfolgen.

Jedoch, es gibt sehr wohl eine gesetzliche Grundlage für die Ausstellung eines Besichtigungsscheines, nämlich der § 30 b im Konsumentenschutzgesetz:

Ausschnitt aus dem Konsumentenschutzgesetz
§ 30b.
(1)
Der Immobilienmakler hat vor Abschluß des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen
Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, daß er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluß des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision, ausweist.

Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs. 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen.
Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten.

Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtigzustellen.

Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor einer Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs. 4 MaklerG.

(2) Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die nach § 3 Abs. 3 MaklerG erforderlichen Nachrichten schriftlich mitzuteilen. Zu diesen zählen jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind.

 Anmerkung: Der § 30 b des Konsumentenschutzgesetzes verpflichtet den Makler zwar, daß er dem Kunden eine schriftliche Übersicht zu geben hat über Provision usw...!
Aber im § 30 b steht keinerlei Anordnung, die den Kunden zu einer Unterschrift verpflichtet!!!

Dass das Fehlen dieser schriftlichen Informationspflicht (Besichtigungsschein) nicht immer zum Verlust der Maklerprovision führen muss, das zeigt dieses Gerichtsurteil:
http://www.ratg.at/de/klaegerin-beklagte-beklagten-10021.aspx

Achtung: da es keinerlei Formvorschriften für den "Besichtigungsschein" gibt, sollten Sie sich jedoch diesen Beischtigungsschein genau ansehen, ob wirklich das Wort "Besichtigungschein" als Titel des Formulars angegeben ist, und Sie nicht ein Anbot unterschreiben!!
Mangels Formvorschriften kursieren natürlich alle Arten von "Besichtigungsscheinen" , verbunden mit zweifelhaften Provisionszahlungen, ausgeklügelten Klauseln und gefälschten Bauplänen!!

siehe auch WKO:
http://reloaded.wko.at/wk/format_detail.wk?angid=1&stid=338802&dstid=188

Rücktrittsrecht (§ 5e KSchG)

Ausschnitt ABGB
2) Wahre Einwilligung
§ 869
Die Einwilligung in einen Vertrag muß frey, ernstlich, bestimmt und verständlich erkläret werden. Ist die Erklärung unverständlich, ganz unbestimmt, oder erfolgt die Annahme unter andern Bestimmungen, als unter welchen das Versprechen geschehen ist; so entsteht kein Vertrag.
Wer sich, um einen Andern zu bevortheilen, undeutlicher Ausdrücke bedient, oder eine Scheinhandlung unternimmt, leistet Genugthuung.

§ 870.
Wer von dem anderen Teile durch List oder durch ungerechte und gegründete Furcht (§ 55) zu einem Vertrage veranlaßt worden, ist ihn zu halten nicht verbunden.
 § 871.
(1) War ein Teil über den Inhalt der von ihm abgegebenen oder dem anderen zugegangenen Erklärung in einem Irrtum befangen, der die Hauptsache oder eine wesentliche Beschaffenheit derselben betrifft, worauf die Absicht vorzüglich gerichtet und erklärt wurde, so entsteht für ihn keine Verbindlichkeit, falls der Irrtum durch den anderen veranlaßt war, oder diesem aus den Umständen offenbar auffallen mußte oder noch rechtzeitig aufgeklärt wurde.
(2) Ein Irrtum eines Teiles über einen Umstand, über den ihn der andere nach geltenden Rechtsvorschriften aufzuklären gehabt hätte, gilt immer als Irrtum über den Inhalt des Vertrages und nicht bloß als solcher über den Bewegungsgrund oder den Endzweck (§ 901).

§ 879.
(1)
Ein Vertrag, der gegen ein gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.

(3)
Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung, die nicht eine der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt, ist jedenfalls nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles einen Teil gröblich benachteiligt.

siehe auch Kaufvertrag

Siehe auch UWG Bundesgesetz gegen den unlauteren Wettbewerb
Unlautere Geschäftspraktiken
§ 1
(4) Im Sinne dieses Gesetzes bedeutet:
1. „Produkt“ jede Ware oder Dienstleistung, einschließlich Immobilien, Rechten und Verpflichtungen;
2. „Geschäftspraktik“ jede Handlung, Unterlassung, Verhaltensweise oder Erklärung, kommerzielle Mitteilung einschließlich Werbung und Marketing eines Unternehmens, die unmittelbar mit der Absatzförderung, dem Verkauf oder der Lieferung eines Produkts zusammenhängt;
3. „wesentliche Beeinflussung des wirtschaftlichen Verhaltens des Verbrauchers“ die Anwendung einer Geschäftspraktik, um die Fähigkeit des Verbrauchers, eine informierte Entscheidung zu treffen, spürbar zu beeinträchtigen und damit den Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte;
4. „Verhaltenskodex“ eine Vereinbarung

Aggressive Geschäftspraktiken
§ 1a
(1) Eine Geschäftspraktik gilt als aggressiv, wenn sie geeignet ist, die Entscheidungs- oder Verhaltensfreiheit des Marktteilnehmers in Bezug auf das Produkt durch Belästigung, Nötigung, oder durch unzulässige Beeinflussung wesentlich zu beeinträchtigen und ihn dazu zu veranlassen,
eine geschäftliche Entscheidung zu treffen, die er andernfalls nicht getroffen hätte.

Irreführende Geschäftspraktiken
§ 2
(1) Eine Geschäftspraktik gilt als irreführend, wenn sie unrichtige Angaben (§ 39) enthält oder sonst geeignet ist, einen Marktteilnehmer in Bezug auf das Produkt über einen oder mehrere der folgenden Punkte derart zu täuschen, dass dieser dazu veranlasst wird, eine geschäftliche Entscheidung zu treffen, die er andernfalls nicht getroffen hätte:
'
siehe auch unter Anhang:

dort steht: Aggressive Geschäftspraktiken:
24.
Das Erwecken des Eindrucks, der Umworbene könne die Räumlichkeiten ohne Vertragsabschluss nicht verlassen.

Verkürzung über die Hälfte = laesio enormis