Grunduch Spanien Immobilienkauf in Spanien Schritt für Schritt

la adquisición de inmuebles = der Kauf / Erwerb einer Immobilie in Spanien

Alles über das Eigentum in Spanien

Registrierung / Verbücherung des Eigentums
Auszug aus dem codigo civil

Artículo 333.
Todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación se consideran como bienes muebles o inmuebles.

Artículo 338.
Los bienes son de dominio público o de propiedad privada.

TITULO II
DE LA PROPIEDAD
CAPITULO I
De la propiedad en general
Artículo 348.
La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.
El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

Artículo 349.
Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización.
Si no precediere este requisito, los Jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado.

Del derecho de accesión respecto a los bienes inmuebles = Recht auf Zugang
Inseln und Flüsse

Artículo 370.
Los cauces de los ríos, que quedan abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas, pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños en toda la longitud respectiva a cada uno. Si el cauce abandonado separaba heredades de distintos dueños, la nueva línea divisoria correrá equidistante de unas y otras.

Artículo 371.
Las islas que se forman en los mares adyacentes a las costas de España y en los ríos navegables y flotables, pertenecen al Estado.
= Alle Meeresinseln, die Küsten von Spanien und beschiffbaren Flüsse sind Eigentum des Staates!!

Artículo 372.
Cuando en un río navegable y flotable, variando naturalmente de dirección, se abre un nuevo cauce en heredad privada, este cauce entrará en el dominio público.
= beschiffbare Flüsse sind Allgemeingut!
El dueño de la heredad lo recobrará siempre que las aguas vuelvan a dejarlo en seco, ya naturalmente, ya por trabajos legalmente autorizados al efecto.

Artículo 373.
Las islas que por sucesiva acumulación de arrastres superiores se van formando en los ríos pertenecen a los dueños de las márgenes u orillas más cercanas a cada una, o a los de ambas márgenes si la isla se hallase en medio del río, dividiéndose entonces longitudinalmente por mitad. Si una sola isla así formada distase de una margen más que de otra, será por completo dueño de ella el de la margen más cercana.

Artículo 374.
Cuando se divide en brazos la corriente del río, dejando aislada una heredad o parte de ella, el dueño de la misma conserva su propiedad. Igualmente la conserva si queda separada de la heredad por la corriente una porción de terreno.

CAPITULO III
Del deslinde y amojonamiento =
Über die Vermarkung, Abgrenzung und das Recht Mauern / Zäune zu bauen
Artículo 384.
Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes.
La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.

Artículo 385.
El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario, y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.

Artículo 386.
Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales.

Artículo 387.
Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.

Del derecho de cerrar las fincas rústicas
Artículo 388.
Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquier otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas.

TITULO V
DE LA POSESION = Der Besitz
CAPITULO I
De la posesión y sus especies
Artículo 430.
Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona.
Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos.

TITULO VI
DEL USUFRUCTO, DEL USO Y DE LA HABITACION = Fruchtgenuß
CAPITULO I
Del usufructo

TITULO VII
DE LAS SERVIDUMBRES = Servitute
CAPITULO I
De las servidumbres en general

CÓDIGO CIVIL
TITULO VIII
DE LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD = Registrierung / Verbücherung des Eigentums

siehe auch Grundbuch

CAPITULO UNICO
Auszug código civil
Artículo 605.
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Artículo 606.
Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
= Die Eigentumstitel und andere dingliche Rechte, die nicht eingetragen wurden ins Grundbuchregister, haben keinerlei Auswirkungen auf Dritte!
Artículo 607.
El Registro de la propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos.
Artículo 608.
Para determinar los títulos sujetos a inscripción o anotación, la forma, efectos y extinción de las mismas, la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

LIBRO III
DE LOS DIFERENTES MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD = die verschiedenen Arten der Erwerbung von Eigentum
DISPOSICION PRELIMINAR
Artículo 609.
La propiedad se adquiere por la ocupación.

La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.

CAPITULO I
De los testamentos
Alles über Testamente in Spanien steht unter Artículo 662 bis Artículo 743.

unter Sección 9ª
Del testamento hecho en país extranjero = nicht spanische / ausländische Testamente

CAPITULO II
De la herencia = übers Erben
Artículo 744 bis Artículo 1087.

LIBRO IV
DE LAS OBLIGACIONES Y CONTRATOS
TITULO I
DE LAS OBLIGACIONES

Übersetzung von der Kammer für Registrierungen Spanien:
http://www.registradores.org/principal/indexx.jsp
Linkfolge: Guías de Servicio - como comprar una vivienda en España- passo a passo = wie kauft man eine Immobilie in Spanien - Schritt für Schritt
direkter Link download: http://www.registradores.org/principal/ficheros/guia_vivienda_jun09.pdf

La seguridad del consumidor en la adquisición de inmuebles =Schutz des Konsumenten bei der Erwerbung von Immobilien
Frei übersetzt von W.M.Zehm

ÍNDICE = INDEX
1 Buscando la vivienda adecuada = die passende Liegenschaft suchen
2 La firma del contrato = Die Unterschrift der Vertrages
3 El pago de los impuestos = Die Bezahlung der Steuern
4 La inscripción en el Registro de la Propiedad = Die Einschreibung im Grundbuch
5 Los costes que genera la compra de una vivienda = die entstehenden Kosten beim Kauf einer Liegenschaft

Eigentlich ist der schwierigste Teil beim Erwerb einer Liegenschaft eine passende Immobilie zu finden!
Um eine gründliche Suche erfolgreich durchzuführen, sollte man vor allem :
vergleichen – die verschiedenen Angebote des Marktes,
Untersuchen/durchchecken – die Eigenschaften der Immobilie
ermitteln/ausforschen – die juristische Situation der Liegenschaft

Die Suche nach einer Immobilie kann man persönlich durchführen oder sich an eine Immobilienagentur/Makler wenden
Im letzteren Fall wird die Immobilienagentur/Makler verschiedene Kaufmöglichkeiten anbieten:

In diesem Falle sollten Sie beachten:

...daß die Immobilienagentur ein Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer ist, der beide (Parteien) zusammen bringt, um einen Kaufvertrag zu unterschreiben, sofern dies beide wünschen

Deswegen muss man nicht nur den/diejenigen kennen der die Immobilie verkauft / vermittelt, sondern auch den Eigentümer oder die Baufirma!!
Im allgemeinen – üblicherweise bezahlt der VERKÄUFER dei Dienstleistungen der Agenturen/Makler!

... daß die Immobilienagentur eine bestimmte Form der Finanzierung anbietet, oder die Unterschrift von Dokumenten bei einem bestimmten Notar durchzuführen ist, oder die Art der Bezahlung der Steuern vorschlägt - !!??
- Alle diese Dienstleistungen die von Agenturen/Maklern angebotenwerden , sind weder für den Käufer, noch für sonst
jemand verpflichtend, man kann (sollte) darauf verzichten!!!

In jedem Fall, BEVOR man irgendetwas unterschreibt oder Anzahlungen leistet, sollte man:

1 Examinar las características físicas de la vivienda ... die Eigenschaften der Liegenschaft durchchecken!!!

Es ist unverzichtbar, einen persönlichen Besuch bei der angebotenen Liegenschaft durchzuführen, sie persönlich sehen, überprüfen ob das Angebot mit der Realität übereinstimmt, die Qualität der Bausubstanz, den Zustand der sanitären Installationen, den Grad der Erhaltung der Bausubstanz, die elektrischen Installationen wie auch die Straßenbeleuchtung, Aussicht, eventuelle Nutznießer, Lärm, Zugang zu Transportmitteln etc.

Bei den kleinsten Zweifeln die aufkommen, sollten man sich professionelle Hilfe besorgen, (keine Freunde oder Verwandte des Maklers!!) wie z.B. einen Architekten oder Baumeister !!!

Wenn man die erste Informationen der ausgesuchten Liegenschaft in Prospekten (oder Internet!) gefunden hat, dann ist es notwendig auf folgendes aufzupassen:

Die Firmen, die mit Immobilien werben und anbieten, müssen für die Öffentlichkeit folgende Informationen der Firma zur Verfügung stellen:

el nombre, razón socia, = Name, Firmenname
domicilio y, en su caso, los datos de inscripción en el Registro Mercantil del vendedor = Wohnsitz, die Daten der Eintragung im Handelsregister!